O que acontece no fechamento: como a sua companhia de título lida com o HARPTA

O que o seu agente de fechamento faz nos bastidores com a retenção HARPTA, como verificar o seu extrato de fechamento e por que você deve requerer a sua restituição.

A maioria dos vendedores de Aulani DVC sabe que o HARPTA existe na hora em que se sentam para o fechamento. Eles já ouviram o número, 7,25%, e sabem que vai sair dinheiro dos seus lucros. Mas poucos vendedores entendem o que realmente acontece nos bastidores, quem é responsável por quê e o que precisam fazer depois que a tinta seca. Trabalhei com centenas de vendedores do Aulani ao longo dos anos, e o processo de fechamento é onde acontece a maior parte da confusão (e a maioria dos erros caros).

O que o seu agente de fechamento realmente faz com o HARPTA

Quando você vende o seu contrato de Aulani DVC, o agente de fechamento (normalmente a companhia de título com a qual o seu corretor trabalha) lida com a retenção HARPTA em nome do comprador. Veja o passo a passo do que acontece:

Passo 1: Eles determinam o seu status de residência. Antes de o agente de fechamento montar o seu extrato de liquidação, ele precisa descobrir se você é residente do Hawaii. Se for (e tiver morado no Hawaii durante os dois anos fiscais anteriores à venda), você pode fornecer um Certificado de Residente do Hawaii e pular o HARPTA por completo. Se não for, e a maioria dos vendedores de Aulani DVC não é, o HARPTA se aplica.

Passo 2: Eles calculam 7,25% do preço bruto de venda. Este é o preço total de venda do contrato, não o que sobra depois das comissões ou taxas do corretor. Em uma venda de Aulani de US$ 26.000, isso é US$ 1.885. Em uma venda de US$ 18.000, é US$ 1.305.

Passo 3: Eles deduzem a retenção dos seus lucros. O valor do HARPTA aparece como um item de linha no seu extrato de fechamento, reduzindo o que você recebe.

Passo 4: Eles separam os fundos em escrow. A retenção não vai para o Hawaii imediatamente. Ela fica na conta de escrow do agente de fechamento até que eles estejam prontos para repassá-la.

Passo 5: Dentro de 20 dias após o fechamento, eles repassam a retenção ao Hawaii Department of Taxation. Este é um prazo rígido. Vinte dias corridos.

Passo 6: Eles apresentam o Formulário N-288 junto com o pagamento. O Formulário N-288 é a Declaração de Retenção sobre Alienações por Pessoas Não Residentes de Participações em Bens Imóveis do Hawaii. Ele reporta quem vendeu o quê, por quanto e quanto foi retido.

Passo 7: Eles fornecem cópias a você. Você deve receber uma cópia do Formulário N-288 após o fechamento. Você vai precisar dela quando requerer a sua restituição HARPTA. Se ela não aparecer no seu pacote de fechamento, peça-a.

Como revisar o seu extrato de fechamento quanto à exatidão do HARPTA

Já vi extratos de fechamento com erros de HARPTA. Não com frequência, mas o suficiente para que eu sempre diga aos vendedores para conferirem duas vezes antes de assinarem qualquer coisa. Veja o que procurar:

Verifique se o percentual é 7,25%. A antiga alíquota do HARPTA era de 5% (mudou em setembro de 2018). De vez em quando, um agente que não fez um fechamento no Hawaii recentemente usa a alíquota antiga. Também já vi agentes confundirem a alíquota do HARPTA com a alíquota federal FIRPTA de 15%. Se o seu extrato mostrar 5% ou 15% para a retenção do Hawaii, isso está errado.

Confirme se é calculada sobre o bruto, não sobre o líquido. Os 7,25% se aplicam ao preço total de venda antes de quaisquer deduções por comissões, custos de fechamento ou taxas. Se o seu contrato de Aulani foi vendido por US$ 24.000, a retenção HARPTA deve ser US$ 1.740, independentemente de qual tenha sido a comissão do corretor. O erro mais comum que encontro é um agente de fechamento calculando o HARPTA sobre os lucros líquidos após as comissões.

Certifique-se de que o HARPTA apareça, em primeiro lugar. Com companhias de título que lidam com revendas de DVC regularmente, isso não é um problema. Mas se um agente de fechamento que normalmente lida com bens imóveis do continente estiver fazendo um fechamento de Aulani pela primeira vez, ele pode nem saber que o HARPTA existe.

Se você encontrar um erro, levante-o antes de assinar. Corrigir um extrato de fechamento antes do fechamento é simples. Consertar um erro de retenção depois que os fundos foram desembolsados é uma dor de cabeça que pode levar meses para ser resolvida.

Quais documentos coletar após o fechamento

Depois que a sua venda do Aulani for fechada, você precisa de três documentos para a apresentação da sua restituição:

O extrato de fechamento final (HUD-1 ou equivalente) mostrando o preço de venda e o valor da retenção HARPTA.
Uma cópia do Formulário N-288 confirmando o que foi reportado ao estado em seu nome.
Comprovante do pagamento da retenção como um número de confirmação, recibo ou cópia do cheque enviado ao Hawaii.

Guarde-os junto com o seu extrato de fechamento de compra original (de quando você comprou o contrato do Aulani). Juntos, esses documentos são tudo o que você precisa para preencher o Formulário N-288C e obter a sua restituição. Já tive vendedores que vieram até nós dois anos após o fechamento, sem conseguir encontrar o N-288 deles. Rastrear esses documentos depois do fato desperdiça tempo. Consiga-os agora.

O que acontece se o agente de fechamento errar?

É aqui que as coisas ficam sérias. Se o agente de fechamento deixar de reter o HARPTA, o comprador se torna pessoalmente responsável pelo valor que deveria ter sido retido. Essa é a lei do Hawaii. O Hawaii Department of Taxation pode cobrar o comprador diretamente pelos 7,25% que não foram recolhidos.

Já vi isso acontecer exatamente uma vez em um fechamento de Aulani DVC, e foi uma bagunça. O vendedor já havia recebido os lucros integrais dele (sem o HARPTA deduzido), e o comprador recebeu uma carta do Hawaii exigindo US$ 1.650. O advogado do comprador se envolveu, o seguro de erros e omissões do agente de fechamento se envolveu, e levou cerca de cinco meses para resolver.

Para vendedores: se o seu agente de fechamento não reteve e você já recebeu os seus lucros, não presuma que teve sorte. O Hawaii encontrará a discrepância quando nenhum Formulário N-288 aparecer para a sua transação.

Escolhendo uma companhia de título para a sua venda de Aulani DVC

Nem todas as companhias de título são iguais quando se trata do Aulani. Uma empresa que lida com centenas de revendas de DVC por ano processará a retenção HARPTA sem piscar. Uma empresa que na maior parte fecha casas unifamiliares em Ohio pode nem saber o que é o HARPTA.

Veja o que procurar:

Experiência regular com revendas de DVC. Eles devem conhecer o processo de transferência da Disney, a estrutura da escritura de time-share e os requisitos de retenção para contratos DVC localizados no Hawaii.
Familiaridade tanto com o HARPTA quanto com o FIRPTA. Se você for um vendedor não americano, precisa de um agente de fechamento capaz de lidar corretamente com ambas as retenções no mesmo extrato de fechamento.
A recomendação do seu corretor. Corretores de revenda de DVC trabalham com companhias de título o tempo todo. Eles sabem quais lidam com os fechamentos de Aulani sem problemas. Pergunte ao seu corretor quem ele recomenda.

A parte da qual ninguém fala: e se você nunca requerer a sua restituição?

É aqui que fico frustrado, porque vejo isso acontecer constantemente. Um vendedor fecha a venda do Aulani, US$ 1.800 são retidos para o HARPTA, e ele simplesmente nunca requer a restituição. Ele abre mão do próprio dinheiro.

Veja o que acontece: nada. O Hawaii fica com ele. Não há um processo de restituição automático. Ninguém do Hawaii Department of Taxation pega o telefone e diz: "Ei, temos US$ 1.500 que pertencem a você". Nenhum cheque aparece no correio seis meses depois. O dinheiro simplesmente fica lá até que você o reivindique, ou até que não seja mais possível.

A retenção foi um depósito contra a sua obrigação tributária real do Hawaii. Se o seu imposto real foi de US$ 300 e US$ 1.800 foram retidos, você tem direito a US$ 1.500. Mas o Hawaii não tem obrigação nenhuma de descobrir isso para você. Você tem que apresentar, seja o Formulário N-288C ou uma declaração de não residente do Hawaii (Formulário N-15), para provar qual é o seu imposto real e reivindicar a diferença.

Quanto dinheiro fica para trás

Vamos colocar números reais nisso. Um vendedor vende o contrato de Aulani por US$ 22.000. Retenção HARPTA: US$ 1.595. Ele comprou originalmente por US$ 18.000. O ganho é de US$ 4.000. Imposto do Hawaii sobre esse ganho: aproximadamente US$ 240. A restituição a que ele tem direito: cerca de US$ 1.355.

Esses US$ 1.355 ficam para sempre no órgão tributário do Hawaii se ele não apresentar.

Para vendedores não americanos que também tiveram o FIRPTA retido, o valor combinado não reivindicado pode ser impressionante. Considere a mesma venda de US$ 22.000 por um vendedor canadense: o HARPTA reteve US$ 1.595, o FIRPTA reteve US$ 3.300 (15%). Total retido: US$ 4.895. Imposto combinado real sobre o ganho de US$ 4.000: talvez US$ 900 entre federal e estadual. Restituição não reivindicada: aproximadamente US$ 4.000.

Use o nosso estimador de impostos para ver como poderia ficar a sua restituição específica.

Por que os vendedores não apresentam (e por que cada motivo se desfaz)

Já ouvi todas as desculpas. Deixe-me passar por elas:

"Eu não sabia que podia receber uma restituição." Essa é a mais comum, e é a mais triste. O agente de fechamento reteve o dinheiro, o vendedor presumiu que aquilo era o imposto, e seguiu a vida. Se você está lendo isto e isso descreve você, agora você sabe. Apresente.

"A papelada parecia complicada demais." O Formulário N-288C tem uma única página. Se você consegue apresentar a sua declaração de imposto de renda comum (ou se alguém a apresenta por você), você consegue lidar com o N-288C. E se você realmente não quiser fazer isso sozinho, um profissional de impostos fará por US$ 300 a US$ 500.

"Achei que não valia a pena por aquele valor." Que valor você achou que era? Em uma venda típica de Aulani, a restituição é de US$ 1.000 a US$ 2.000. As restituições combinadas de HARPTA e FIRPTA para vendedores não americanos vão de US$ 3.000 a US$ 5.000.

"Achei que a retenção ERA o imposto." Não é. A retenção é calculada sobre o preço bruto de venda. O seu imposto real é calculado sobre o seu ganho. Esses são números diferentes. Confira o nosso guia completo do HARPTA para um detalhamento completo.

As contas: custo da apresentação vs. valor da restituição

Mesmo que você contrate um profissional, os números funcionam esmagadoramente a seu favor:

Honorário profissional para preparar e apresentar o Formulário N-288C: US$ 300 a US$ 500
Restituição HARPTA típica em uma venda de Aulani de US$ 20.000 a US$ 30.000: US$ 1.000 a US$ 2.000
Benefício líquido após os honorários profissionais: US$ 500 a US$ 1.700

Se você também estiver reivindicando uma restituição FIRPTA:

Honorário profissional combinado para ambas as apresentações: US$ 800 a US$ 1.500
Restituição combinada de HARPTA + FIRPTA: US$ 3.000 a US$ 5.000
Benefício líquido: US$ 1.500 a US$ 3.500

Não há cenário nenhum em que o custo da apresentação exceda a restituição. Nenhum. O retorno sobre o investimento é de 200% a 400%.

O prazo que você não pode ignorar

O Hawaii geralmente lhe dá três anos a partir do prazo de apresentação para reivindicar uma restituição HARPTA. Depois disso, a prescrição entra em vigor e a sua restituição pode desaparecer permanentemente. Se você vendeu o contrato de Aulani em 2023, 2024 ou 2025 e nunca apresentou, você provavelmente ainda tem tempo, mas essa janela está se fechando.

Confira a nossa lista de verificação tributária completa do Aulani DVC para garantir que você não pulou nenhuma etapa, seja a sua venda tenha sido no mês passado ou há dois anos.

Não seja o vendedor que deixa dinheiro na mesa

Já conversei com vendedores que deixaram US$ 1.800 parados no órgão tributário do Hawaii por anos porque não sabiam que estava lá. Já conversei com vendedores canadenses que deixaram US$ 4.500 combinados entre o Hawaii e o IRS. Todos e cada um deles disseram a mesma coisa: "Eu queria que alguém tivesse me avisado".

Alguém está avisando você agora. Se você vendeu um contrato de Aulani DVC e o HARPTA foi retido, apresente o seu Formulário N-288C. Se você também teve o FIRPTA retido, apresente o seu 1040-NR também. O dinheiro é seu. Os formulários não são tão ruins. Os honorários profissionais são uma fração da restituição. A única coisa entre você e o seu dinheiro é uma apresentação.

Tem dúvidas sobre a sua situação específica? Confira a nossa página de perguntas frequentes ou use o estimador de impostos para ver como poderia ficar a sua restituição. E se você vendeu nos últimos três anos e nunca apresentou, comece hoje.

O que o agente de fechamento faz com a retenção HARPTA em um fechamento de Aulani DVC?

O agente de fechamento calcula 7,25% do preço bruto de venda, deduz esse valor dos lucros do vendedor, mantém os fundos em escrow e então repassa a retenção ao Hawaii Department of Taxation dentro de 20 dias após o fechamento, junto com o Formulário N-288. O vendedor recebe cópias do formulário e do extrato de fechamento, que são necessárias para requerer a restituição de qualquer retenção excedente por meio do Formulário N-288C.

O Hawaii vai restituir automaticamente a minha retenção HARPTA se eu paguei a mais?

Não. O Hawaii não lhe enviará uma restituição a menos que você apresente um pedido. Você deve apresentar o Formulário N-288C (Pedido de Restituição Provisória) ou uma declaração de imposto de renda de não residente do Hawaii (Formulário N-15) para recuperar a sua retenção HARPTA excedente. Se você nunca apresentar, o dinheiro fica com o estado indefinidamente. Você geralmente tem três anos a partir do prazo de apresentação para reivindicar a sua restituição.

O que acontece se o agente de fechamento esquecer de reter o HARPTA em uma venda de Aulani?

Se o agente de fechamento deixar de reter o HARPTA, o comprador se torna pessoalmente responsável pelos 7,25% que deveriam ter sido recolhidos. O Hawaii Department of Taxation pode cobrar o comprador diretamente pela retenção faltante. É por isso que é importante usar uma companhia de título com experiência em revendas de DVC e transações de bens imóveis do Hawaii.