O que é o HARPTA? O guia completo para vendedores de DVC em Aulani

Se você é proprietário de um contrato de DVC no resort Aulani da Disney e está pensando em vender, existe um imposto do Havaí que você absolutamente precisa entender antes de anunciar. Ele se chama HARPTA, a Lei do Imposto sobre Bens Imóveis do Havaí (Hawaii Real Property Tax Act), e depois de ajudar centenas de vendedores de DVC em Aulani a lidar com isso, posso dizer que ele pega as pessoas de surpresa mais do que qualquer outra parte do processo de fechamento.

O HARPTA exige que o comprador (ou, mais comumente, o agente de fechamento) retenha 7,25% do preço bruto de venda no fechamento e o envie ao Departamento de Tributação do Havaí. Em um contrato de Aulani de US$ 25.000, isso equivale a US$ 1.812,50 descontados dos seus rendimentos antes de você ver um único centavo.

Aqui está a parte que surpreende quase todos os vendedores com quem converso: o HARPTA não se aplica apenas a vendedores estrangeiros. Ele se aplica a quase todo mundo que vende bens imóveis no Havaí e não mora no Havaí. Isso inclui cidadãos americanos na Califórnia, aposentados na Flórida, famílias de militares na Virgínia. Se você não atende à isenção de residente do Havaí, está sujeito à retenção do HARPTA. Compare isso com o FIRPTA federal, que só atinge pessoas que não são americanas. O HARPTA lança uma rede muito mais ampla.

A boa notícia, e é nisso que passo a maior parte do meu tempo explicando a vendedores ansiosos, é que a retenção é um depósito por conta do seu imposto real, não o imposto em si. A maioria dos vendedores de Aulani recebe um grande reembolso. Alguns recuperam cada centavo. Mas você precisa solicitá-lo.

A base legal: HRS Section 235-68

O HARPTA está codificado na Seção 235-68 dos Estatutos Revisados do Havaí (Hawaii Revised Statutes Section 235-68). O estatuto exige a retenção sobre "disposições de interesses em bens imóveis do Havaí" por pessoas que não são residentes do Havaí. Um contrato de DVC em Aulani se qualifica como um interesse em bens imóveis do Havaí porque o resort fica em Ko Olina, Kapolei, na costa oeste de Oahu. Não importa que seja um time-share ou uma propriedade de férias baseada em pontos. O imóvel subjacente está no Havaí, e é isso que aciona o estatuto.

No fechamento, a empresa de títulos calcula 7,25% do preço de venda e o deduz dos seus rendimentos. Eles mantêm os fundos em custódia (escrow) brevemente e depois remetem a retenção ao departamento de tributação do Havaí dentro de 20 dias, junto com o Form N-288 (Declaração de Retenção sobre Disposições por Pessoas Não Residentes de Interesses em Bens Imóveis do Havaí).

Não deixe que o título desse formulário o engane. Ele diz "Pessoas Não Residentes", mas na linguagem tributária do Havaí, "não residente" significa qualquer pessoa que não mantenha um local principal de residência no estado. Um texano vendendo Aulani é um "não residente" segundo essa definição, assim como um canadense ou um cidadão britânico.

Por que o HARPTA se aplica especificamente ao DVC de Aulani

Recebo muito essa pergunta de proprietários de DVC que também têm contratos nos resorts do Walt Disney World: "Vendi meu contrato de Saratoga Springs sem nenhuma retenção estadual. Por que Aulani é diferente?"

A resposta é simples geografia. A Flórida não tem imposto de renda estadual, então não existe um equivalente ao HARPTA na Flórida. O Havaí tem imposto de renda estadual, e eles querem garantir que os não residentes paguem sobre os ganhos com a venda de imóveis no Havaí. Como Aulani está fisicamente localizado no Havaí, cada revenda de Aulani aciona o HARPTA, a menos que o vendedor se qualifique para uma isenção.

Isso é único entre os resorts de DVC. Aulani é a única propriedade de DVC em um estado que impõe retenção sobre vendas de bens imóveis por não residentes. Se você já vendeu contratos de DVC em outros resorts sem complicações fiscais, Aulani vai parecer diferente.

A taxa de retenção de 7,25% e por que ela parece tão alta

A taxa atual de retenção do HARPTA é de 7,25% do preço bruto de venda. Não o ganho. Não o lucro. O preço de venda inteiro. Esta é a maior fonte de frustração que vejo, porque o valor da retenção quase sempre supera em muito o imposto realmente devido.

Eis o porquê: o Havaí define a taxa de retenção alta o suficiente para garantir que arrecade imposto suficiente de vendedores que talvez nunca apresentem uma declaração. É um instrumento contundente por natureza. O estado prefere arrecadar demais e emitir reembolsos a arrecadar de menos e perseguir as pessoas.

A taxa nem sempre foi de 7,25%. Quando o HARPTA foi originalmente promulgado, a taxa de retenção era de 5%. A legislatura do Havaí a aumentou para 7,25% com vigência a partir de 15 de setembro de 2018. Isso é um salto de 45% na retenção, e ampliou ainda mais a diferença entre a retenção e o imposto real para a maioria dos vendedores de DVC. Sempre há a chance de a legislatura ajustá-la novamente, mas a partir de 2026, 7,25% continua sendo a taxa.

Quem tem que pagar o HARPTA?

A resposta curta: quase todo mundo que vende Aulani. O HARPTA se aplica a qualquer vendedor de bens imóveis do Havaí que não seja um residente qualificado do Havaí. Isso inclui:

• Cidadãos americanos morando em qualquer estado que não seja o Havaí (Califórnia, Nova York, Texas, etc.)
• Residentes permanentes dos EUA morando fora do Havaí
• Cidadãos e residentes canadenses (uma enorme parcela dos proprietários de DVC em Aulani)
• Todos os demais cidadãos estrangeiros
• Trusts, LLCs e corporações não domiciliadas no Havaí

Os únicos vendedores que podem evitar a retenção do HARPTA são os residentes do Havaí que certificam ter mantido seu local principal de residência no Havaí durante os dois anos fiscais completos anteriores à venda, e cujo preço de venda seja de US$ 300.000 ou menos. Como todo contrato de DVC em Aulani é vendido bem abaixo de US$ 300.000, o limite de preço não é o problema. Tudo se resume a se você realmente mora no Havaí. Para os detalhes sobre como se qualificar, veja nosso guia de isenções do HARPTA.

Retenção vs. imposto real: onde a matemática fica interessante

Esta é a seção que eu gostaria que todo vendedor de Aulani lesse duas vezes. A retenção do HARPTA de 7,25% é calculada sobre o preço bruto de venda. Seu imposto real do Havaí é calculado sobre seu ganho de capital, ou seja, o preço de venda menos sua base de custo (o que você pagou, mais os custos de fechamento permitidos).

O Havaí tributa ganhos de capital às mesmas alíquotas progressivas do rendimento ordinário para não residentes. Essas alíquotas variam de 1,4% sobre os primeiros US$ 2.400 de renda tributável até 11% sobre renda acima de US$ 200.000. Para uma venda típica de DVC em que o ganho é de US$ 3.000 a US$ 8.000, a alíquota efetiva do imposto do Havaí normalmente fica entre 4% e 7%, e isso é apenas sobre o ganho, não sobre o preço total de venda.

Aqui está um exemplo detalhado que apresento aos vendedores com frequência:

Olhe essa diferença. A retenção é quase sete vezes o imposto real. Esse não é um exemplo extremo. É típico para as revendas de DVC em Aulani. A retenção é 7,25% de US$ 25.000 (US$ 1.812,50), enquanto o imposto real é aproximadamente 5,5% do ganho de US$ 4.800 (US$ 264). O vendedor tem US$ 1.548,50 a receber de volta.

Já vi a proporção entre retenção e imposto chegar a 10:1 em contratos onde o vendedor pagou perto do preço de venda atual. E para vendedores que venderam com prejuízo, a proporção é infinita: zero de imposto devido, reembolso total da retenção.

E se você vendeu com prejuízo?

Isso surge com mais frequência do que as pessoas esperam. Os preços de revenda de Aulani flutuaram ao longo dos anos, e alguns proprietários que compraram durante os preços de pico estão vendendo por menos do que pagaram. Talvez você tenha comprado 200 pontos a US$ 140/ponto (US$ 28.000) e esteja vendendo por US$ 22.000. Seu ganho é negativo. Você perdeu US$ 6.000.

Aqui está a parte frustrante: o HARPTA ainda retém 7,25% no fechamento. Nessa venda de US$ 22.000, são US$ 1.595 tirados dos seus rendimentos mesmo tendo você perdido dinheiro no negócio. O Havaí não se importa com o seu ganho na etapa de retenção. Os 7,25% se aplicam ao preço bruto de venda, ponto final.

O lado bom: seu imposto real do Havaí sobre uma venda com prejuízo é zero. Você não deve nada. Apresente o Form N-288C após o fechamento e recupere os US$ 1.595 completos. Leva de 3 a 6 meses, mas você receberá tudo de volta. Não pule esta etapa só porque a venda foi um prejuízo.

Como o HARPTA difere do imposto de renda comum do Havaí

Alguns vendedores confundem o HARPTA com o imposto de renda do Havaí. Eles são relacionados, mas distintos. O HARPTA é um mecanismo de retenção. É como o Havaí arrecada imposto antecipadamente de vendedores que, de outra forma, talvez nunca apresentassem uma declaração no Havaí. Pense nisso como a retenção do empregador no seu contracheque. Seu empregador retira impostos estimados a cada período de pagamento, e você acerta as contas quando apresenta sua declaração em abril.

O HARPTA funciona da mesma forma. Os 7,25% são um pagamento antecipado estimado da sua obrigação de imposto de renda do Havaí sobre a venda do imóvel. Quando você apresenta sua declaração do Havaí (ou o Form N-288C), calcula seu imposto real, reivindica o crédito pela retenção do HARPTA e recebe um reembolso ou deve um saldo. Na prática, é quase sempre um reembolso, porque a retenção excede o imposto real por uma ampla margem.

O HARPTA não é um imposto separado além do imposto de renda do Havaí. É um mecanismo de arrecadação para o mesmo imposto. Você não paga HARPTA mais imposto de renda. Você paga imposto de renda, e o HARPTA é a forma como parte dele é arrecadada antecipadamente.

Obtendo seu reembolso do HARPTA: dois caminhos

Após o fechamento, você tem duas opções para reivindicar seu reembolso. A escolha certa depende da sua situação, mas para a grande maioria dos vendedores de DVC em Aulani, o Caminho 1 é o ideal.

Caminho 1: Form N-288C (Reembolso Provisório), a via rápida

O Form N-288C é projetado especificamente para obter reembolsos da retenção do HARPTA. Você pode apresentá-lo assim que sua venda for fechada, sem precisar esperar até o fim do ano fiscal. Você informa os detalhes da venda, calcula seu ganho e o imposto estimado, mostra o valor da retenção e solicita o reembolso do excedente. O Havaí normalmente processa isso em 3 a 6 meses. Para um passo a passo sobre como preencher o formulário, veja nosso guia do Form N-288C.

Caminho 2: Declaração de imposto de renda do Havaí (Form N-15), a rota completa

Os não residentes também podem reivindicar o crédito do HARPTA apresentando o Form N-15 (Declaração de Imposto de Renda do Havaí para Não Residentes/Residentes de Parte do Ano). Você informa a venda de Aulani na declaração, calcula seu imposto do Havaí, reivindica a retenção do HARPTA como crédito e solicita um reembolso. Essa rota leva mais tempo (de 6 a 12 meses) porque você não pode apresentá-la até depois de 31 de dezembro do ano da venda, e o Havaí processa declarações completas mais lentamente do que as solicitações do N-288C.

Use a rota do N-15 se você tiver outros rendimentos de fonte do Havaí a declarar, rendimentos de aluguel de imóvel no Havaí, por exemplo, ou rendimentos de negócios obtidos no Havaí. Caso contrário, o N-288C é mais rápido e simples. Você não pode apresentar ambos para a mesma venda, então escolha seu caminho e siga com ele.

O histórico da taxa e o que isso significa para você

Entender o histórico da taxa importa se você vendeu Aulani no passado e ainda não apresentou nada (sim, já trabalhei com pessoas exatamente nessa situação). Se sua venda foi fechada antes de 15 de setembro de 2018, a taxa de retenção do HARPTA era de 5%, não de 7,25%. Certifique-se de usar a taxa correta ao calcular sua solicitação de reembolso para vendas mais antigas.

O salto de 5% para 7,25% em setembro de 2018 aconteceu com relativamente pouco alarde. A legislatura do Havaí o aprovou como parte do Act 27, e muitos vendedores de DVC que fecharam naquele outono foram pegos de surpresa pela retenção mais alta. Alguns agentes de fechamento que não acompanharam a mudança usaram a antiga taxa de 5%, o que gerou dores de cabeça depois quando o Havaí sinalizou o pagamento insuficiente.

Se algum dia houver outra mudança de taxa no futuro, ela se aplicará às vendas fechadas após a data de vigência da nova lei. As vendas que já foram fechadas ficam fixadas na taxa que estava em vigor no fechamento.

Por que manter registros importa mais do que você imagina

Não consigo enfatizar isso o suficiente: guarde seus documentos originais de compra de Aulani. O número mais importante para o seu reembolso do HARPTA é sua base de custo, o que você pagou pelo contrato. Sem ele, comprovar seu ganho (ou prejuízo) se torna uma dor de cabeça que pode atrasar seu reembolso por meses.

Especificamente, guarde:

• Seu demonstrativo de fechamento da compra original (isso mostra o que você pagou e quaisquer custos de fechamento que aumentam sua base)
• O recibo da taxa de transferência da Disney da sua compra original
• Seu demonstrativo de fechamento da venda (mostra o preço de venda e o valor da retenção do HARPTA)
• O Form N-288 do agente de fechamento (comprovante da retenção remetida ao Havaí)
• Qualquer correspondência com seu agente de fechamento ou empresa de títulos

Se você perdeu seus documentos originais de compra, entre em contato com o corretor ou a empresa de títulos que cuidou da sua compra. A maioria mantém registros por 7 a 10 anos. Sua conta de membro do DVC também pode ter alguns detalhes da compra. Reconstruir a documentação da base é possível, mas demorado. É muito mais fácil tê-la arquivada desde o início.

Estime sua retenção e reembolso do HARPTA

Quer ver os números reais para a sua situação? Nosso estimador de imposto HARPTA calcula sua retenção estimada, seu imposto aproximado do Havaí e o reembolso que você provavelmente tem a receber. Basta informar seu preço de compra, o preço de venda esperado e alguns outros detalhes. Leva cerca de 30 segundos e dá a você uma visão clara do que esperar no fechamento.

Se você tiver mais perguntas sobre como o HARPTA se aplica à sua situação específica, confira nossa página de perguntas frequentes, ou entre em contato conosco diretamente. Já ajudamos centenas de vendedores de DVC em Aulani a lidar com esse processo, e teremos prazer em apontar a direção certa.