HARPTA vs FIRPTA: Entendendo os dois impostos de retenção ao vender DVC em Aulani

Trabalhei com centenas de vendedores de DVC em Aulani ao longo dos anos, e a maior fonte de confusão é a diferença entre HARPTA e FIRPTA. As pessoas usam os nomes de forma intercambiável, presumem que são a mesma coisa, ou não percebem que podem dever ambos. Eles não são a mesma coisa. E se você é uma pessoa não americana vendendo um contrato de time-share em Aulani, quase certamente está sujeito a ambos, o que significa que 22,25% do seu preço de venda são retidos no fechamento antes de você ver um único centavo dos seus rendimentos.

Esse é um número grande. Em um contrato de Aulani de US$ 28.000, são US$ 6.230 retidos. Em um contrato de US$ 35.000, são US$ 7.787,50. Dinheiro que pode levar meses para ser recuperado se você não entender o processo, ou dinheiro que talvez nunca mais veja se não apresentar nenhuma solicitação.

O que é o FIRPTA?

FIRPTA significa Lei do Imposto sobre o Investimento Estrangeiro em Bens Imóveis (Foreign Investment in Real Property Tax Act). É uma lei federal, aplicada pela Receita Federal dos EUA (IRS). O FIRPTA exige que, quando uma "pessoa estrangeira" (alguém que não é cidadão americano, nacional americano ou estrangeiro residente nos EUA) vende bens imóveis nos EUA, o comprador deve reter 15% do preço bruto de venda e enviá-lo ao IRS.

A palavra-chave aí é "pessoa estrangeira". O FIRPTA não se aplica a cidadãos americanos. Não se aplica a portadores de green card dos EUA. Não se aplica a pessoas que se qualificam como estrangeiros residentes nos EUA para fins fiscais. Ele só se aplica a pessoas não americanas, o que o IRS chama de "estrangeiros não residentes" e corporações, sociedades, trusts e espólios estrangeiros.

Para os vendedores de DVC em Aulani, isso significa que o FIRPTA entra em cena se você for um cidadão canadense morando em Toronto, um cidadão britânico em Londres, um australiano em Sydney, ou qualquer outra pessoa não americana. Um californiano vendendo Aulani? Sem FIRPTA. Um texano? Sem FIRPTA. Um cidadão japonês que comprou Aulani nas férias? O FIRPTA se aplica.

A retenção vai para o IRS dentro de 20 dias após o fechamento, por meio dos Forms 8288 e 8288-A. O vendedor então apresenta uma declaração de imposto dos EUA (Form 1040-NR) após o fim do ano fiscal para declarar a venda, calcular o imposto real sobre o ganho e reivindicar o reembolso do excesso de retenção.

O que é o HARPTA?

HARPTA significa Lei do Imposto sobre Bens Imóveis do Havaí (Hawaii Real Property Tax Act), codificada na Seção 235-68 dos Estatutos Revisados do Havaí. É uma exigência de retenção em nível estadual aplicada pelo Departamento de Tributação do Havaí. O HARPTA exige que 7,25% do preço bruto de venda sejam retidos quando um bem imóvel do Havaí é vendido por alguém que não é residente do Havaí.

É aqui que o HARPTA pega as pessoas de surpresa: ele se aplica de forma muito mais ampla do que o FIRPTA. O HARPTA não se importa com sua cidadania ou nacionalidade. Ele se importa com o fato de você morar ou não no Havaí. Um cidadão americano na Califórnia vendendo Aulani? O HARPTA se aplica. Um cidadão americano em Nova York? O HARPTA se aplica. Um canadense? O HARPTA se aplica. Um residente do Havaí que mora em Oahu há dez anos? O HARPTA não se aplica (supondo que ele atenda aos requisitos de isenção).

Os únicos vendedores isentos do HARPTA são os residentes do Havaí que mantiveram seu local principal de residência no Havaí durante os dois anos fiscais anteriores à venda e cujo preço de venda seja de US$ 300.000 ou menos. Todo contrato de DVC em Aulani atende ao limite de preço, então tudo se resume à residência. Se você não mora no Havaí em tempo integral, está sujeito ao HARPTA. Ponto final.

Se você quiser o resumo completo sobre o HARPTA por si só, escrevi um guia completo do HARPTA para vendedores de DVC em Aulani que cobre cada detalhe.

Quem enfrenta qual imposto: o problema da sobreposição

É aqui que fica interessante. Existem três grupos de vendedores de Aulani, e cada um enfrenta uma combinação diferente de retenções:

Grupo 1: Cidadãos americanos ou estrangeiros residentes morando fora do Havaí. Este é o maior grupo de vendedores de Aulani. Uma família na Califórnia, um casal na Flórida, um aposentado no Arizona. Eles são pessoas americanas, então o FIRPTA não se aplica a eles. Mas eles não moram no Havaí, então o HARPTA se aplica. Retenção total: 7,25%.

Grupo 2: Pessoas não americanas (que não são residentes do Havaí). Este é o grupo do golpe duplo. Uma família canadense, um casal britânico, um investidor japonês. Eles não são pessoas americanas, então o FIRPTA se aplica a 15%. Eles não são residentes do Havaí, então o HARPTA se aplica a 7,25%. Retenção total: 22,25%. Este é o grupo que leva o maior choque no fechamento.

Grupo 3: Residentes do Havaí. Se eles moraram no Havaí por pelo menos dois anos fiscais completos e a venda for inferior a US$ 300.000, estão isentos do HARPTA. Eles são pessoas americanas (supondo que sejam cidadãos ou portadores de green card), então o FIRPTA também não se aplica. Retenção total: 0%. Eles ainda devem o imposto de renda do Havaí sobre qualquer ganho, mas não há retenção no fechamento.

HARPTA vs FIRPTA: Comparação lado a lado

A diferença crucial que a maioria das pessoas ignora: o FIRPTA só se aplica a pessoas não americanas, mas o HARPTA se aplica a praticamente todos que não moram no Havaí.

Exemplo prático completo: Venda de Aulani de US$ 28.500 com ambas as retenções

Vamos analisar um cenário real. Um casal canadense comprou 160 pontos de Aulani diretamente da Disney em 2019 por US$ 22.400. Eles decidiram vender. O mercado de revenda avalia o contrato deles em US$ 28.500.

No fechamento

Os vendedores saem do fechamento com US$ 20.258,75. Mais de US$ 6.300 estão com dois órgãos governamentais como depósitos de imposto.

Calculando os impostos realmente devidos

• Preço de venda: US$ 28.500
• Base de custo (preço de compra original mais custos de fechamento): US$ 22.400 + US$ 800 = US$ 23.200
• Despesas de venda (comissão do corretor + custos de fechamento): US$ 1.500 + US$ 400 = US$ 1.900
• Ganho ajustado: US$ 28.500 menos US$ 23.200 menos US$ 1.900 = US$ 3.400

Imposto federal (FIRPTA): O ganho de US$ 3.400, mantido por mais de um ano, é tributado à alíquota de ganho de capital de longo prazo de 15%. Imposto federal devido: US$ 510.

Imposto do Havaí (HARPTA): O Havaí tributa os ganhos de capital de não residentes às alíquotas progressivas do imposto de renda. Sobre um ganho de US$ 3.400, a alíquota efetiva do Havaí é de aproximadamente 5,5%. Imposto do Havaí devido: aproximadamente US$ 187.

Imposto real total: US$ 697.

A matemática do reembolso

Esses vendedores tiveram US$ 6.341,25 retidos, mas só devem US$ 697 em impostos combinados. O reembolso de US$ 5.644,25 é quase 90% do que foi retido. Isso não é incomum. Vejo essas proporções regularmente. Use nosso estimador de imposto HARPTA para calcular os números da sua própria venda de Aulani.

O processo de reembolso duplo: uma estratégia de apresentação que funciona

Quando você tem reembolsos a receber tanto do Havaí quanto do IRS, a ordem em que você apresenta importa.

Passo 1: Apresente primeiro o Form N-288C do Havaí (imediatamente após o fechamento)

A maior vantagem da apresentação do N-288C do Havaí é que você não precisa esperar por nada. No dia seguinte ao fechamento da sua venda, você pode começar a preparar o Form N-288C. Reúna seu demonstrativo de fechamento, seus documentos originais de compra e sua cópia do Form N-288 do agente de fechamento. Preencha o N-288C, calcule seu imposto do Havaí sobre o ganho e envie-o pelo correio ao Departamento de Tributação do Havaí.

O Havaí normalmente processa as solicitações do N-288C em 3 a 6 meses. Para mais detalhes sobre o processo de apresentação, confira nosso guia sobre como solicitar seu reembolso do HARPTA.

Passo 2: Apresente o Form 1040-NR federal (após 31 de dezembro)

O reembolso federal do FIRPTA exige a apresentação do Form 1040-NR, que não pode ser apresentado até o fim do ano fiscal. Se a sua venda de Aulani foi fechada em março, você precisa esperar até janeiro do ano seguinte para apresentar. Se foi fechada em novembro, você espera apenas alguns meses.

Por que o Havaí primeiro?

Simples: rapidez. Você pode apresentar o N-288C na semana seguinte ao fechamento. O 1040-NR precisa esperar o fim do ano civil. Apresentando o Havaí primeiro, você aciona o relógio daquele reembolso imediatamente. Para uma venda fechada em abril, o cronograma pode ser assim:

• Maio: Apresentar o Form N-288C ao Havaí
• Agosto a outubro: Receber o reembolso HARPTA do Havaí (~US$ 1.879)
• Janeiro (ano seguinte): Apresentar o Form 1040-NR ao IRS
• Maio a julho (ano seguinte): Receber o reembolso federal do FIRPTA (~US$ 3.765)

A situação do imposto triplo canadense

Os canadenses representam uma parcela significativa dos vendedores não americanos de Aulani, e a situação deles é especialmente complicada. Além do FIRPTA (15%) e do HARPTA (7,25%), os vendedores canadenses também precisam declarar a venda de Aulani à Receita do Canadá (Canada Revenue Agency) na declaração T1 deles.

A boa notícia: o Tratado Fiscal entre Canadá e EUA e o sistema de crédito de imposto estrangeiro do Canadá impedem que você pague imposto três vezes sobre o mesmo ganho. Se isso se aplica a você, eu recomendaria fortemente a leitura do nosso guia detalhado para proprietários canadenses de DVC que vendem Aulani.

Quando a ajuda profissional faz sentido

Se você é um cidadão americano que só enfrenta o HARPTA, o N-288C é um formulário de uma página. Muitos vendedores cuidam disso por conta própria. Custo profissional apenas para a apresentação do Havaí: US$ 300 a US$ 600. Reembolso típico: US$ 1.200 a US$ 1.800.

Se você é uma pessoa não americana que enfrenta tanto o FIRPTA quanto o HARPTA, fica mais complicado. Custo profissional para ambas as apresentações: US$ 800 a US$ 2.000. Reembolso combinado: normalmente US$ 3.000 a US$ 5.500. A matemática favorece fortemente contratar alguém.

Procure um profissional de impostos que lide especificamente tanto com declarações do FIRPTA quanto com apresentações estaduais do Havaí. Nem todo contador (CPA) conhece os formulários do Havaí, e nem todo preparador do Havaí entende o FIRPTA. Você quer alguém que faça ambos rotineiramente.

Não deixe dinheiro na mesa

A retenção combinada de HARPTA e FIRPTA em uma venda de DVC em Aulani é substancial. Mas as retenções são depósitos, não impostos finais. Sua obrigação tributária real é quase sempre uma fração do que foi retido.

Apresente suas solicitações de reembolso. Comece pelo Havaí (Form N-288C, imediatamente após o fechamento). Dê sequência com o IRS (Form 1040-NR, após o fim do ano) se o FIRPTA se aplicar. Use nosso estimador de imposto HARPTA para ver como ficam sua retenção específica e seu reembolso estimado, ou visite nosso guia do Form N-288C para iniciar o processo de reembolso hoje mesmo.