Base de custo do Aulani DVC: o guia completo para HARPTA e ganhos de capital

Como calcular a sua base de custo do Aulani DVC, quais custos de fechamento contam, como contratos herdados recebem base majorada e como a sua base determina a sua restituição HARPTA.

Quando você vende o seu contrato de Aulani DVC e o HARPTA é retido, a primeira pergunta que a maioria dos vendedores faz é se conseguem recuperar aquele dinheiro. A resposta depende quase inteiramente de um número: a sua base de custo. Acerte esse número e você pode estar diante de uma restituição integral dos US$ 1.200 a US$ 2.000 ou mais que foram retidos no fechamento. Erre e você pode deixar centenas de dólares na mesa ou, pior, apresentar incorretamente e desencadear uma investigação do Hawaii Department of Taxation.

O que significa base de custo para um time-share DVC

Base de custo é o valor que se considera que você pagou por um ativo para fins fiscais. Quando você vende, o seu ganho (ou prejuízo) de capital é igual ao preço de venda menos a sua base de custo. Para fins do HARPTA do Hawaii, isso importa porque a retenção é 7,25% do seu preço bruto de venda, independentemente do seu ganho real. Se o seu ganho for menor do que a retenção sugere, você recebe a diferença de volta como restituição.

Por exemplo: Você comprou um contrato de Aulani DVC por US$ 22.000 e o vendeu por US$ 21.500. Se a sua base de custo for de US$ 22.800 após adicionar os custos de fechamento, o seu prejuízo de capital é de US$ 1.300. Você não deve nenhum imposto do Hawaii. A retenção HARPTA integral de US$ 1.558,75 (7,25% de US$ 21.500) é restituída a você quando você apresenta o Formulário N-288C.

Os quatro componentes da base de custo do Aulani DVC

1. Preço de compra original

Este é o preço que você pagou pelos pontos DVC, quer tenha comprado diretamente da Disney Vacation Development ou por meio do mercado de revenda. Se você comprou diretamente da Disney, este é o preço por ponto multiplicado pelo número de pontos. Se você comprou na revenda, este é o preço de compra do contrato conforme o seu acordo de compra.

Guarde o seu acordo de compra original ou o extrato de liquidação de fechamento. O Hawaii Department of Taxation pode solicitar documentação que comprove a base que você declarou quando apresenta. Vendedores que compraram diretamente da Disney no início dos anos 2000, quando os pontos do Aulani eram muito mais baratos, precisam localizar esses documentos originais; não confie na memória para o preço de compra.

2. Custos de fechamento pagos na compra

Certos custos de fechamento pagos no momento em que você comprou o seu contrato de Aulani DVC se somam à sua base de custo. Especificamente, você pode incluir:

Prêmios de seguro de título que você pagou como comprador
Taxas de escrow ou taxas do agente de fechamento cobradas do comprador
Honorários advocatícios pagos em conexão com a compra
Taxas de registro
Impostos de transferência ou impostos de selo documental pagos pelo comprador
Pontos ou taxas de originação de empréstimo se você financiou por meio do Disney Vacation Club (estes se somam à base, não são uma dedução corrente)

Taxas de comissão pagas na compra normalmente não se aplicam, já que os compradores geralmente não pagam comissão nas transações de revenda de DVC. No entanto, se você pagou uma taxa de intermediário ou de consultoria, documente-a cuidadosamente e consulte um profissional de impostos sobre se ela se qualifica.

3. Taxa de transferência da Disney

Quando você comprou o seu contrato de revenda do Aulani por meio de um corretor licenciado, a Disney exerceu (ou renunciou) o seu Direito de Preferência (Right of First Refusal). Se a Disney renunciou e a transferência prosseguiu, você normalmente pagou uma taxa de transferência da Disney como parte do fechamento. Essa taxa se soma à sua base de custo.

Se você pagou algum atraso de mensalidades como parte da compra (assumindo um contrato em que o vendedor devia mensalidades atrasadas), esses valores que você pagou como comprador também podem se somar à base, embora esta seja uma área cheia de nuances e valha a pena confirmar com um profissional de impostos.

4. Benfeitorias de capital (raramente aplicáveis ao DVC)

Para bens imóveis tradicionais, benfeitorias de capital aumentam a sua base de custo. Para um time-share DVC, benfeitorias de capital essencialmente não existem no sentido tradicional. Você não pode adicionar estruturas permanentes, reformar a unidade ou fazer melhorias na propriedade. O conceito de benfeitoria que se aplica a uma casa ou apartamento não se traduz para um contrato de pontos DVC.

Alguns profissionais de impostos argumentaram que avaliações especiais (special assessments) cobradas pela Disney para grandes reformas da propriedade poderiam potencialmente ser tratadas como benfeitorias de capital. Isso não está resolvido e depende fortemente dos fatos específicos de cada avaliação. Se você foi cobrado por uma grande avaliação especial durante a sua propriedade, converse com um CPA especializado em impostos de não residentes do Hawaii antes de incluí-la no seu cálculo de base.

O que NÃO se soma à sua base de custo

Tão importante quanto saber o que conta é saber o que não conta. Estes são os erros mais comuns que os vendedores do Aulani cometem ao calcular a base:

Taxas anuais de manutenção. As suas mensalidades anuais de manutenção do Aulani não se somam à base. Elas são despesas operacionais pelo uso da sua associação, semelhantes ao aluguel, não investimentos de capital. Vendedores que presumiram que 10 ou 15 anos de pagamentos de taxas de manutenção somam algo no cálculo de base ficam surpresos ao descobrir que não.

Juros de empréstimo pagos sobre um empréstimo do Disney Vacation Club. Se você financiou a sua compra por meio do DVC e pagou juros ao longo do tempo, esses juros eram potencialmente dedutíveis no ano em que você os pagou, como dedução de juros hipotecários de segunda residência, sujeito a limitações. Mas eles não se somam à base da sua propriedade. Apenas a parcela de principal dos pagamentos reduz o saldo do seu empréstimo e reflete o que você realmente pagou pela propriedade.

Taxas de intercâmbio, taxas de depósito e de empréstimo de pontos. Os custos de usar RCI, Interval International, ou de trocar os seus pontos por meio do próprio sistema de intercâmbio da Disney são custos de usar a sua associação. Eles não se somam à base dos bens imóveis subjacentes.

Renda ou créditos de aluguel. Se você alugou os seus pontos por meio de um corretor ou diretamente, a renda é reportável, mas não tem efeito sobre a base. Da mesma forma, se você recebeu qualquer compensação ou acordo da Disney em conexão com a sua associação, esta é uma área complicada que exige orientação profissional.

Contratos herdados de Aulani DVC: a vantagem da base majorada

Se você herdou a sua propriedade de Aulani DVC de um familiar que faleceu, você quase certamente está em uma posição muito melhor do que imagina. Sob a lei tributária federal, a propriedade herdada recebe o que se chama de base majorada (stepped-up basis). Isso significa que a sua base não é o que o proprietário original pagou anos ou décadas atrás. Em vez disso, é o valor justo de mercado do contrato DVC na data do falecimento do proprietário original.

Para o Aulani DVC, isso pode ser enormemente favorável. Considere um contrato comprado em 2008 a US$ 95 por ponto. Se o proprietário faleceu em 2022 e o valor justo de mercado naquele momento era de US$ 140 por ponto, a sua base herdada é de US$ 140 por ponto, não US$ 95. Se você então vende em 2024 a US$ 130 por ponto, você tem um prejuízo de capital, não um ganho, mesmo que o preço tenha subido em relação à compra original. A totalidade da retenção HARPTA volta para você.

Para documentar a base majorada, você precisa de uma avaliação formal na data do falecimento ou de dados confiáveis de vendas comparáveis mostrando por quanto contratos semelhantes de Aulani DVC estavam sendo negociados naquele momento. Históricos de preços de corretores de revenda e registros de transações concluídas podem ajudar a estabelecer isso. Um CPA ou advogado de inventário deve orientá-lo a documentar isso adequadamente para a sua apresentação do Formulário N-288C.

Múltiplas parcelas de compra: quando você comprou pontos mais de uma vez

Alguns membros do Aulani DVC adicionaram pontos ao longo dos anos, comprando um contrato pequeno inicialmente e depois um segundo ou terceiro contrato para acumular mais pontos. Se você vai vender todos os seus pontos do Aulani, a sua base de custo total é a soma das bases de cada parcela de compra, incluindo os custos de fechamento associados a cada transação separada.

Se você vai vender apenas alguns dos seus pontos por meio de uma venda parcial de contrato, você precisaria alocar a base entre os pontos que estão sendo vendidos. Isso é feito com base por ponto: a base total dividida pelo total de pontos é igual à base por ponto, então multiplicada pelo número de pontos no contrato que está sendo vendido.

Calculando o seu ganho ou prejuízo de capital

Uma vez que você tem a sua base de custo total, o cálculo do ganho ou prejuízo é simples:

Ganho (ou prejuízo) de capital = Preço líquido de venda menos base de custo

Para fins do HARPTA, o preço líquido de venda é normalmente o preço de venda do contrato menos as despesas de venda, como a comissão do corretor e as taxas de apresentação relacionadas ao HARPTA. Use o estimador de impostos HARPTA para ver como os seus números se comparam e estimar a sua restituição potencial.

Se você tem um ganho de capital, o Hawaii o tributa a alíquotas graduadas (1,4% a 11% para não residentes). A maioria dos ganhos de Aulani DVC cai na faixa de alíquota efetiva de 3% a 6%. Se você tem um prejuízo de capital, você não deve nada e toda a sua retenção HARPTA é restituída.

Reunindo a documentação antes de apresentar

Quando você apresenta o Formulário N-288C, você normalmente não anexa documentação extensa na etapa de apresentação; o Hawaii pode solicitá-la mais tarde se auditar ou questionar a sua declaração. Mas você deve ter os seguintes registros prontos:

Acordo de compra original ou extrato de liquidação de fechamento de quando você comprou
Documentos do empréstimo DVC se você financiou (mostrando o principal original, não apenas os extratos mensais)
Apólice de seguro de título ou divulgação de fechamento mostrando os custos de fechamento
Recibo da taxa de transferência da Disney ou confirmação do fechamento da revenda
Para contratos herdados: avaliação ou vendas comparáveis documentadas na data do falecimento
Extrato de fechamento atual da sua recente venda do Aulani
Cópia do Formulário N-288 fornecido pelo agente de fechamento após a sua venda

A página de perguntas frequentes tem orientação adicional sobre perguntas comuns de documentação. Se você não tem mais os seus documentos de compra originais, a sua companhia de título daquela transação original pode ter registros. Os serviços para membros do Disney Vacation Club às vezes podem fornecer informações históricas da conta, embora os seus registros se concentrem no status da associação em vez dos detalhes financeiros do fechamento.

Quando consultar um CPA

Para a maioria dos vendedores do Aulani com situações simples (compraram uma vez, mantiveram por anos, venderam com um ganho ou prejuízo claro, têm a documentação original), calcular a base é gerenciável sem ajuda profissional. Para qualquer uma das seguintes situações, recomendo fortemente trabalhar com um CPA que tenha experiência com não residentes do Hawaii:

Contratos herdados em que você precisa estabelecer a base majorada
Múltiplas parcelas de compra, especialmente se compradas em momentos diferentes de vendedores diferentes
Contratos em que você recebeu qualquer compensação, reembolso ou acordo da Disney
Situações em que você também está sujeito ao FIRPTA como estrangeiro
Qualquer caso em que a retenção do Hawaii exceda US$ 3.000 e os números sejam grandes o suficiente para justificar uma verificação profissional

Os honorários de CPA para uma apresentação de Hawaii N-288C ou N-15 para uma venda de DVC normalmente vão de US$ 200 a US$ 500. Se a restituição em jogo for de US$ 1.500 ou mais, esse custo é bem justificado. A página de formulários tem versões para download dos principais formulários tributários do Hawaii, para que você e o seu CPA possam revisá-los juntos.

Posso incluir as minhas taxas anuais de manutenção do Aulani na minha base de custo do DVC?

Não. As taxas anuais de manutenção são despesas operacionais pagas pelo uso da sua associação DVC, semelhantes a mensalidades anuais ou aluguel. Elas não se somam à base de custo da participação em bens imóveis subjacente. Apenas os gastos de capital feitos no momento da compra, como o preço de compra, os custos de fechamento e a taxa de transferência da Disney, são incluídos na sua base de custo do Aulani DVC para fins fiscais do Hawaii.

O que é base majorada para um contrato herdado de Aulani DVC?

Quando você herda um contrato DVC de um familiar falecido, a sua base de custo é redefinida para o valor justo de mercado daquele contrato na data do falecimento, não para o preço de compra original. Isso se chama base majorada. Para contratos de Aulani DVC, que muitas vezes se valorizaram desde a compra original, isso pode significar que a sua base é maior do que o preço de revenda, resultando em um prejuízo de capital e uma restituição integral da retenção HARPTA quando você vende.

Quais custos de fechamento da minha compra do Aulani posso somar à minha base de custo?

Os custos de fechamento que se somam à sua base de custo do Aulani DVC incluem: prêmios de seguro de título que você pagou como comprador, taxas de escrow ou do agente de fechamento pagas pelo comprador, taxas de registro, honorários advocatícios relacionados à compra, a taxa de transferência da Disney e os impostos de transferência pagos pelo comprador. Taxas anuais de manutenção, pagamentos de juros de empréstimo e comissões de corretor de revenda pagas pelo vendedor não se somam à sua base como comprador.

Se eu comprei pontos de Aulani DVC em duas transações separadas, como calculo a minha base de custo total?

A sua base de custo total é a soma das bases de cada compra separada, incluindo os custos de fechamento de cada transação. Se você vai vender todos os seus pontos juntos como um único contrato, some os valores de base de ambas as compras para obter a sua base total. Se você vai vender apenas uma parte do total dos seus pontos, aloque a base com um cálculo por ponto: a base total dividida pelo total de pontos que você possui, multiplicada pelos pontos no contrato que está sendo vendido.