Vendendo seu DVC de Aulani: sua lista de verificação fiscal completa do início ao fim

Vender um contrato de DVC no Walt Disney World é relativamente simples do ponto de vista fiscal. Você fecha, declara o ganho na sua declaração de imposto e segue em frente. Vender um contrato de DVC de Aulani é uma história completamente diferente. Como Aulani fica na ilha de Oahu, no Hawaii, a lei de retenção HARPTA do estado entra em cena e acrescenta toda uma camada de papelada fiscal na qual os vendedores de DVC do continente nunca precisam pensar.

Trabalhei com centenas de vendedores de DVC de Aulani ao longo dos anos, e a maior fonte de estresse não é a retenção em si. É não saber o que esperar. Os vendedores que entram no processo preparados passam por ele de forma limpa, recebem seus reembolsos e seguem em frente. Os que não se preparam acabam correndo atrás de documentos, perdendo prazos de reembolso ou, pior, deixando de US$ 1.500 a US$ 2.000 no Hawaii Department of Taxation porque nunca enviaram o formulário certo.

Por que Aulani é diferente de todos os outros resorts de DVC

Todos os onze resorts de DVC do Walt Disney World ficam na Flórida, um estado sem imposto de renda. Quando você vende um contrato de DVC em Saratoga Springs ou Riviera, não há retenção estadual, nem envio de reembolso estadual, nem formulários fiscais estaduais. Você declara a venda na sua declaração federal e pronto.

Aulani é o único resort de DVC no Hawaii, e o Hawaii tem o HARPTA: a Lei do Imposto sobre Bens Imóveis do Hawaii (Hawaii Real Property Tax Act). O HARPTA exige que o comprador (ou o agente de fechamento que cuida da venda) retenha 7,25% do preço bruto de venda e o envie ao departamento fiscal do Hawaii. Isso se aplica a praticamente todo vendedor que não more no Hawaii em tempo integral.

E se você é uma pessoa não estadunidense (canadense, britânica, australiana, etc.), você também enfrenta a retenção federal do FIRPTA de 15% além do HARPTA. Isso dá 22,25% do seu preço de venda retidos no fechamento. Para uma comparação mais aprofundada desses dois impostos, consulte nosso guia sobre HARPTA vs FIRPTA.

Fase 1: Antes da venda

A preparação é tudo. O erro mais comum que vemos são vendedores que anunciam seu contrato de Aulani sem fazer nenhuma lição de casa fiscal primeiro e depois entram em pânico quando o fechamento está a duas semanas de distância.

Encontre a declaração de fechamento da sua compra original

Este é o documento mais importante para os seus envios fiscais. Sua declaração de fechamento original de quando você comprou o contrato de Aulani mostra o que você pagou, que é a sua base de custo. Seu ganho de capital (e, portanto, seu imposto) é a diferença entre o que você vende e o que você pagou.

Se você comprou diretamente da Disney, procure o pacote de fechamento que a Disney Vacation Development lhe enviou. Se você comprou na revenda, a companhia de títulos que cuidou da sua compra deveria ter fornecido uma declaração de fechamento.

Não consegue encontrá-la? Entre em contato com o corretor ou a companhia de títulos que cuidou da sua compra original. Muitos guardam os registros por 7 a 10 anos.

Determine sua situação fiscal

• Cidadão ou residente permanente dos EUA morando fora do Hawaii: Sujeito apenas ao HARPTA. Você enviará um pedido de reembolso do HARPTA ao Hawaii e declarará a venda no seu Formulário federal 1040, Anexo D (Schedule D).
• Residente do Hawaii: Potencialmente isento do HARPTA (ver abaixo). Você ainda declara o ganho na sua declaração de residente do Hawaii (Formulário N-11).
• Pessoa não estadunidense: Sujeita tanto ao HARPTA (7,25%) quanto ao FIRPTA (15%). Você enviará ao Hawaii e ao IRS.

Verifique a isenção para residentes do Hawaii

Se você mora no Hawaii em tempo integral, você pode estar isento da retenção do HARPTA. Os requisitos são específicos: você precisa ter mantido seu domicílio principal no Hawaii durante os dois anos fiscais completos anteriores à venda, e o preço de venda precisa ser de US$ 300.000 ou menos (todo contrato de DVC se qualifica pelo preço).

Obtenha um ITIN dos EUA se você precisar de um

Vendedores não estadunidenses que não têm um número de Seguro Social dos EUA ou um Número de Identificação Individual do Contribuinte (ITIN) precisam de um para enviar declarações de imposto dos EUA e reivindicar reembolsos. Você solicita usando o Formulário W-7 do IRS. Os pedidos de ITIN atualmente levam de 7 a 11 semanas para serem processados, às vezes mais. Comece cedo.

Estime sua obrigação fiscal

Antes de anunciar seu contrato, faça as contas para saber o que esperar. Use nosso estimador de imposto HARPTA para obter uma estimativa rápida, ou faça manualmente:

Exemplo: residente dos EUA vendendo por US$ 26.000 (comprado por US$ 20.000)

• Ganho de capital: US$ 26.000 menos US$ 20.000 = US$ 6.000
• HARPTA retido no fechamento: 7,25% de US$ 26.000 = US$ 1.885
• Imposto real estimado do Hawaii (~6% do ganho): US$ 360
• Reembolso estimado do HARPTA: US$ 1.885 menos US$ 360 = US$ 1.525

Escolha uma companhia de títulos com experiência em DVC do Hawaii

Nem toda companhia de títulos entende o HARPTA. Use uma que cuide regularmente de fechamentos de revenda de DVC e que conheça especificamente os requisitos de retenção do Hawaii. Seu corretor de revenda deveria poder recomendar uma.

Entenda o cronograma de transferência do DVC

Contratos de DVC não fecham da noite para o dia. Depois que um comprador e um vendedor concordam com os termos, a Disney tem 30 dias para exercer seu Direito de Preferência (Right of First Refusal, ROFR). Se a Disney renunciar ao ROFR, a companhia de títulos processa o fechamento (2 a 4 semanas), depois a Disney processa a transferência da associação (mais 2 a 4 semanas). Planeje um mínimo de 4 a 8 semanas da oferta aceita até a transferência concluída.

Fase 2: No fechamento

Revise a declaração de fechamento com atenção

Antes de assinar, verifique se a linha de retenção do HARPTA mostra exatamente 7,25% do preço bruto de venda. Bruto significa o preço total do contrato antes das comissões de corretagem, taxas de fechamento ou qualquer outra dedução. Em uma venda de US$ 26.000, a retenção do HARPTA deveria ser de US$ 1.885,00.

O erro mais comum na declaração de fechamento que vemos é o HARPTA calculado sobre o valor líquido em vez do preço bruto.

Verifique a retenção do FIRPTA (vendedores não estadunidenses)

Se você é uma pessoa não estadunidense, sua declaração de fechamento deveria mostrar uma linha separada do FIRPTA de 15% do preço bruto de venda.

Obtenha cópias de cada formulário

Antes de finalizar o fechamento, certifique-se de ter cópias de:

• A declaração de fechamento final / folha de liquidação
• O Formulário N-288 (o agente de fechamento envia este ao Hawaii)
• O Formulário 8288 e o Formulário 8288-A se o FIRPTA se aplicar
• Quaisquer certificados de residência ou documentos de isenção

Salve tudo digital e fisicamente

Digitalize cada documento e salve-o em armazenamento na nuvem. Guarde também as cópias físicas em uma pasta identificada. Você consultará esses documentos várias vezes ao longo dos próximos 6 a 12 meses.

Fase 3: Após o fechamento, imediatamente

Envie o Formulário N-288C para o seu reembolso do HARPTA

Esta é a etapa pós-fechamento mais importante. O Formulário N-288C é a sua via rápida para recuperar a retenção excedente do HARPTA. Você pode enviá-lo imediatamente após o fechamento. Anexe cópias da sua declaração de fechamento da venda, da sua declaração de fechamento da compra original e do Formulário N-288. Para um passo a passo detalhado, consulte nosso guia sobre como solicitar um reembolso do HARPTA.

Faça cópias de tudo o que você enviar pelo correio

Antes de colocar aquele N-288C na caixa de correio, fotocopie ou digitalize o pacote inteiro. Se o Hawaii disser que nunca o recebeu, você terá comprovante do que enviou.

Configure lembretes no calendário

• 90 dias após enviar o N-288C: Comece a monitorar o seu reembolso do Hawaii
• 120 dias após o envio: Ligue para o Hawaii no (808) 587-4242 se não recebeu o reembolso
• Janeiro do ano seguinte: Hora de enviar sua declaração federal
• 15/20 de abril: Prazos de envio federal e do Hawaii

Fase 4: Após o fechamento, temporada de impostos

Vendedores não estadunidenses: enviem o Formulário 1040-NR para o seu reembolso do FIRPTA

Depois que o ano fiscal terminar, envie o Formulário 1040-NR do IRS. Declare a venda de Aulani, calcule seu ganho, aplique a alíquota de imposto sobre ganhos de capital cabível e reivindique o crédito pela retenção do FIRPTA mostrada no Formulário 8288-A. Se você ainda não tiver um ITIN dos EUA, inclua o Formulário W-7.

Cidadãos dos EUA: declarem no Formulário 1040, Anexo D

Cidadãos e residentes permanentes dos EUA declaram a venda de Aulani no Anexo D (Schedule D) do seu Formulário 1040 comum. As alíquotas de ganhos de capital de longo prazo se aplicam se você manteve o contrato de Aulani por mais de um ano.

Declaração do seu estado de residência

Se o seu estado de residência tem imposto de renda (Califórnia, Nova York, Nova Jersey, etc.), você também declarará o ganho de capital na sua declaração estadual. Alguns estados oferecem um crédito pelos impostos pagos a outros estados.

Vendedores canadenses: T1 com créditos por impostos estrangeiros

Canadenses declaram a venda de Aulani na sua declaração T1. Reivindiquem créditos por impostos estrangeiros no Formulário T2209 tanto pelo imposto federal dos EUA quanto pelo imposto estadual do Hawaii que de fato pagaram (após os reembolsos). Um profissional tributário transfronteiriço é fortemente recomendado. Para o detalhamento completo, consulte nosso guia para vendedores canadenses de DVC.

Fase 5: Acompanhando seus reembolsos

Reembolso do HARPTA do Hawaii (Formulário N-288C)

Prazo esperado: 3 a 6 meses a partir do envio. Se você não recebeu seu reembolso após 4 meses, ligue para o Hawaii Department of Taxation no (808) 587-4242.

Reembolso federal do FIRPTA (Formulário 1040-NR)

Prazo esperado: 4 a 6 meses a partir do envio. Para consultas de status, ligue para a linha internacional do IRS no 1-267-941-1000.

O que fazer se o seu reembolso atrasar

• Documentos faltando ou incompletos. Verifique sua correspondência regularmente em busca de cartas do Hawaii ou do IRS solicitando informações adicionais.
• Erros de conta. Se o seu cálculo não bater com o que a agência apura, eles o sinalizarão para análise.
• Filas de processamento. Enviar cedo, antes da correria da temporada de impostos, ajuda.
• Atrasos no processamento do ITIN. Se o seu 1040-NR incluiu um W-7, tudo espera até o ITIN ser emitido.

Não deixe dinheiro na mesa

O reembolso total para a maioria dos vendedores de DVC de Aulani varia de US$ 1.200 a US$ 5.000, dependendo do preço de venda, do ganho e de se tanto o HARPTA quanto o FIRPTA se aplicam. Isso é dinheiro de verdade, e ele pertence a você.

Cada etapa desta lista de verificação existe porque eu vi vendedores pulá-la e pagar o preço. Não seja esse vendedor. Se você está se sentindo sobrecarregado, comece com o estimador de imposto para ver como ficam os seus números. Confira nossas perguntas frequentes para respostas rápidas. E se você quer entender o que é o HARPTA e como ele funciona antes de percorrer esta lista de verificação, também temos você coberto por lá.