A retenção HARPTA explicada: o que todo vendedor de Aulani DVC precisa saber

No momento em que chega um demonstrativo de fechamento de Aulani DVC, há um número naquela página que deixa os vendedores paralisados: uma dedução de retenção HARPTA equivalente a 7,25% de todo o preço de venda. Não 7,25% do seu lucro. 7,25% do valor bruto que lhe foi pago. Em um contrato de Aulani de $30,000, isso são $2,175 deduzidos antes de você ver um único centavo. Em um contrato de $50,000, são $3,625.

A retenção HARPTA surpreende mais vendedores de Aulani do que qualquer outra parte do processo. A confusão é compreensível. A maioria dos proprietários de DVC pensa em seu contrato de Aulani como uma associação de férias, não como imóvel. Mas sob a Seção 235-68 dos Estatutos Revisados do Hawaii, é um interesse em propriedade imobiliária do Hawaii, e essa classificação legal significa que o estado do Hawaii tem o direito de cobrar um depósito contra quaisquer impostos que você possa dever sobre a venda antes de você sair com seu dinheiro.

A retenção quase nunca é o que você realmente deve. O Hawaii a fixa deliberadamente alta para garantir a arrecadação e depois reembolsa o excedente. A maioria dos vendedores de Aulani recupera uma parte significativa. Alguns recuperam tudo.

O que é a retenção HARPTA e por que ela existe

HARPTA é a sigla em inglês para a Lei de Imposto sobre Propriedade Imobiliária do Hawaii. A disposição de retenção (HRS Seção 235-68) foi promulgada para resolver um problema prático de fiscalização: quando não residentes vendem propriedade do Hawaii e deixam o estado, o Hawaii Department of Taxation tem capacidade limitada para cobrar quaisquer impostos de renda devidos sobre o ganho de capital. O vendedor está em Ohio, na Califórnia ou em Toronto. O Hawaii não tem como obrigar a apresentação de declaração ou o pagamento de alguém que não tem mais bens no estado.

A solução foi exigir a retenção na fonte. O agente de fechamento, normalmente uma empresa de títulos, deve deduzir 7,25% do preço bruto de venda dos rendimentos do vendedor antes de distribuir o saldo. Esse valor retido é remetido ao Hawaii dentro de 20 dias do fechamento, junto com o Formulário N-288 (Declaração de Retenção sobre Disposições por Pessoas Não Residentes de Interesses em Propriedade Imobiliária do Hawaii).

Observe que o título do formulário diz "Pessoas Não Residentes". Na lei tributária do Hawaii, um "não residente" é qualquer pessoa que não mantenha seu principal local de residência no Hawaii. Essa definição abrange os cidadãos norte-americanos em todos os estados fora do Hawaii, os residentes permanentes, os canadenses e todos os demais estrangeiros. A HARPTA lança uma rede significativamente mais ampla do que a federal FIRPTA, que se aplica apenas a pessoas que não são norte-americanas. Um casal de Denver vendendo seu contrato de Aulani está sujeito à HARPTA. Uma família de Montreal está sujeita à HARPTA e à FIRPTA simultaneamente.

Por que os contratos de Aulani DVC acionam a retenção HARPTA

Proprietários de DVC que venderam contratos nos resorts do Walt Disney World frequentemente perguntam por que o Hawaii é diferente. A resposta é a geografia. A Flórida não tem imposto de renda estadual, então não há um equivalente da HARPTA na Flórida. O Hawaii tem um imposto de renda estadual, e os ganhos sobre propriedade imobiliária do Hawaii são renda tributável sob a lei havaiana.

Um contrato de DVC no Aulani é um interesse escriturado em uma propriedade de férias de tempo compartilhado em um resort fisicamente localizado em Ko Olina, Kapolei, na costa ocidental de Oahu. Aquela escritura subjacente o torna um "interesse em propriedade imobiliária do Hawaii" conforme definido pela Seção 235-68 dos HRS, independentemente de você já ter pensado nele como imóvel. O fato de você ter comprado pontos, e não uma unidade específica, não muda a classificação legal. A escritura é o que importa, e a escritura é de propriedade imobiliária do Hawaii.

O Aulani é o único resort do Disney Vacation Club sujeito à HARPTA porque é a única propriedade do DVC no Hawaii. Todos os outros resorts do DVC estão na Flórida, na Califórnia ou na Carolina do Sul, nenhum dos quais impõe retenção equivalente aos vendedores não residentes.

A taxa de retenção HARPTA: 7,25% do preço bruto de venda

A taxa atual de retenção HARPTA é de 7,25% do valor obtido na venda, que geralmente é o preço bruto de venda. Não o ganho. Não os rendimentos após sua hipoteca (se houver). O preço de venda completo.

Este é o aspecto mais contraintuitivo da retenção HARPTA para as pessoas que esperam que os impostos sejam baseados no lucro. O Hawaii fixa deliberadamente a taxa de retenção alta o suficiente para garantir que arrecadará o necessário para cobrir o imposto real em praticamente todos os cenários. O estado prefere arrecadar a mais e emitir reembolsos do que arrecadar a menos e perseguir vendedores não residentes. Da perspectiva do Hawaii, esse mecanismo faz perfeito sentido administrativo. Da perspectiva do vendedor, ele cria um impacto imediato no fluxo de caixa que pode parecer desproporcional em relação ao que foi realmente ganho.

O histórico da taxa importa se você vendeu no passado. Antes de 15 de setembro de 2018, a taxa de retenção HARPTA era de 5%. A legislatura do Hawaii a aumentou para 7,25% com vigência a partir daquela data como parte da Lei 27. Vendas que fecharam antes de 15 de setembro de 2018 foram retidas a 5%, não a 7,25%. Se você está apresentando um pedido de reembolso atrasado por uma venda mais antiga de Aulani, use a taxa correta para sua data de fechamento.

Quem está sujeito à retenção HARPTA

A retenção HARPTA aplica-se à venda de qualquer interesse em propriedade imobiliária do Hawaii por um vendedor que não seja um residente qualificado do Hawaii. Para os vendedores de Aulani DVC, isso significa quase todos:

• Cidadãos norte-americanos residentes em qualquer estado que não seja o Hawaii
• Residentes permanentes dos EUA que não moram no Hawaii
• Cidadãos e residentes canadenses
• Todos os demais estrangeiros
• LLCs, trusts e empresas não domiciliados no Hawaii
• Vendas de espólio em que o falecido não era residente do Hawaii

A isenção é restrita. Um vendedor pode evitar a retenção somente se for um residente do Hawaii que manteve seu principal local de residência no Hawaii por pelo menos dois anos fiscais completos imediatamente anteriores à venda. Residência no Hawaii não é o mesmo que possuir propriedade no Hawaii. Você precisa realmente morar lá. Poucos vendedores de Aulani DVC se qualificam.

Também há uma isenção por limite de preço para vendas de $300,000 ou menos, mas esse limite se aplica somente quando o comprador é uma pessoa física adquirindo a propriedade como sua residência pessoal. As revendas de DVC normalmente vão para outros entusiastas de DVC como compras de investimento, e a intenção do comprador importa para essa isenção. Para um detalhamento de quem se qualifica, veja nosso guia de isenções HARPTA.

Como a retenção HARPTA é calculada na sua venda

O cálculo é simples. Seu agente de fechamento multiplica o preço bruto de venda por 7,25%:

O agente de fechamento deduz esse valor dos seus rendimentos na liquidação e o remete ao Hawaii Department of Taxation dentro de 20 dias após o fechamento. Você recebe uma cópia do Formulário N-288 (Declaração de Retenção sobre Disposições) do agente de fechamento, que mostra o valor retido e serve como sua documentação para solicitar um reembolso.

Use nosso estimador de impostos HARPTA para ver exatamente quanto será retido na sua venda específica e estimar quanto disso você provavelmente recuperará.

A diferença entre a retenção HARPTA e seu imposto real

Aqui está a realidade financeira mais importante que todo vendedor de Aulani precisa entender: a retenção HARPTA é quase certamente muito mais alta do que sua obrigação tributária real do Hawaii. A retenção é de 7,25% do preço bruto de venda. Seu imposto real do Hawaii é calculado sobre seu ganho de capital, que é o preço de venda menos sua base de custo (preço de compra mais os custos de fechamento qualificados).

Para a maioria dos vendedores de DVC, o ganho é uma fração do preço de venda. Aqui está um exemplo detalhado usando números realistas de Aulani:

A retenção é mais de sete vezes o imposto real. Essa proporção é típica para as revendas de Aulani DVC. O estado arrecada $2,030 para garantir uma obrigação tributária de $286. Os $1,744 restantes pertencem ao vendedor e devem ser recuperados por meio da solicitação de um reembolso.

A proporção fica ainda mais desequilibrada quando os vendedores mantiveram o contrato por tempo suficiente para mostrar um ganho mínimo, ou quando o contrato é vendido por um preço próximo ao preço de compra original. E para os vendedores que vendem com prejuízo, o imposto real do Hawaii é zero, enquanto a retenção ainda se aplica integralmente.

A retenção HARPTA quando você vende com prejuízo

Um dos cenários mais frustrantes: você vende seu contrato de Aulani por menos do que pagou. Talvez você tenha comprado 200 pontos a $130 por ponto ($26,000) durante um período de pico e o mercado de revenda agora coloca seu contrato em $20,000. Você perdeu $6,000. Seu ganho de capital é negativo. Você não deve nenhum imposto de renda do Hawaii.

Mas a retenção HARPTA não se importa. O agente de fechamento ainda retém 7,25% do preço de venda de $20,000: $1,450 retirados dos seus rendimentos, mesmo que você tenha perdido dinheiro na transação. A retenção não é dispensada para vendas com prejuízo. Ela é sempre calculada sobre o preço bruto.

A solução é solicitar um reembolso integral. Como sua obrigação tributária é zero em uma venda com prejuízo, você tem direito a recuperar os $1,450 completos. Você precisará documentar seu preço de compra original e os custos de fechamento para comprovar o prejuízo. Apresente o Formulário N-288C o mais rápido possível após o fechamento. Não pule esta etapa só porque você não ganhou dinheiro. É a apresentação que faz seu dinheiro voltar.

Você pode reduzir a retenção antes do fechamento?

Sim, em certas circunstâncias. Você pode solicitar ao Hawaii Department of Taxation um certificado de retenção usando o Formulário N-288A (Pedido de Certificado de Retenção para Disposições por Pessoas Não Residentes de Interesses em Propriedade Imobiliária do Hawaii). Se aprovado, o estado emite um certificado autorizando retenção reduzida ou zero no fechamento.

A rota do N-288A faz sentido em duas situações:

Vendas com prejuízo. Se você puder documentar que seu ganho de capital é zero ou negativo antes do fechamento, pode solicitar um certificado de retenção zero. Isso permite que você mantenha 100% dos seus rendimentos de venda no fechamento em vez de esperar meses por um reembolso.

Vendas de baixo ganho. Se seu ganho for pequeno em relação ao valor da retenção e você tiver documentação sólida da sua base de custo, pode solicitar um certificado de retenção reduzida que cubra apenas o imposto real estimado.

O desafio prático: os pedidos do N-288A devem ser apresentados com bastante antecedência ao fechamento e exigem documentação detalhada. O Hawaii os processa caso a caso. Para muitos vendedores de Aulani DVC, o caminho mais simples é deixar a retenção acontecer no fechamento e apresentar o Formulário N-288C para um reembolso imediatamente depois. Veja nosso guia de isenções HARPTA para mais detalhes sobre o processo do N-288A.

Recuperando sua retenção HARPTA: Formulário N-288C

A forma mais rápida de recuperar sua retenção HARPTA é o Formulário N-288C, o Pedido de Reembolso Provisório de Retenção sobre Disposições por Pessoas Não Residentes de Interesses em Propriedade Imobiliária do Hawaii. Este é um formulário específico do Hawaii, separado da sua declaração anual de imposto de renda, e você pode apresentá-lo assim que sua venda for fechada, sem esperar o fim do ano fiscal.

No Formulário N-288C, você declara:

• Suas informações de identificação (nome, endereço, SSN ou ITIN)
• O preço de venda e a data de fechamento
• Sua base de custo original (preço de compra mais os custos qualificados)
• O ganho de capital calculado
• O imposto estimado do Hawaii sobre esse ganho
• O valor da retenção HARPTA (do seu Formulário N-288)
• O reembolso que você está solicitando (retenção menos imposto estimado)

O Hawaii processa os pedidos do N-288C em aproximadamente 3 a 6 meses. Os reembolsos são emitidos como cheques em papel. Não há opção de depósito direto. Para um passo a passo completo do formulário, veja nosso guia do Formulário N-288C.

Como alternativa, você pode reivindicar o crédito de retenção HARPTA na sua declaração anual de imposto de renda de não residentes do Hawaii (Formulário N-15), mas essa abordagem exige esperar até depois de 31 de dezembro do ano da venda e normalmente leva de 6 a 12 meses para o reembolso. Para os vendedores de Aulani sem outra renda do Hawaii a declarar, o Formulário N-288C é quase sempre o caminho mais rápido.

Documentos que você precisa para solicitar um reembolso de retenção HARPTA

Reúna estes antes de apresentar:

• Formulário N-288 do seu agente de fechamento mostrando o valor retido e remetido ao Hawaii
• Seu demonstrativo de fechamento da venda (HUD-1 ou demonstrativo de liquidação) mostrando o preço bruto de venda
• Seu demonstrativo de fechamento da compra original mostrando o que você pagou
• Documentação de quaisquer custos de fechamento da sua compra original que aumentem sua base
• Seu SSN ou ITIN (o Hawaii exige um para processar o reembolso)

Se você não tiver um número de Seguro Social dos EUA, precisará de um Número de Identificação Individual do Contribuinte (ITIN) antes de apresentar. O processo de solicitação do ITIN pode levar de 7 a 11 semanas e deve ser concluído antes que seu N-288C possa ser processado. Os vendedores de Aulani canadenses e de outros países devem solicitar um ITIN imediatamente após o fechamento, caso ainda não tenham um.

A retenção HARPTA e os contratos de pontos de DVC

Alguns detalhes específicos de DVC que não se aplicam aos imóveis gerais do Hawaii:

Contratos de pontos são normalmente transações menores. Uma revenda típica de Aulani DVC varia de $10,000 a $60,000, bem abaixo dos tamanhos de transação vistos nos imóveis residenciais gerais do Hawaii. Os valores absolutos em dólares da retenção são proporcionalmente menores, mas a proporção entre a retenção e o imposto real é semelhante ou maior.

Múltiplos contratos, múltiplas retenções. Se você está vendendo múltiplos contratos de Aulani DVC na mesma transação ou em transações separadas no mesmo ano, cada venda aciona sua própria retenção HARPTA. Você pode solicitar reembolsos de cada uma por meio de apresentações separadas do N-288C ou combiná-las em uma única declaração de imposto de renda do Hawaii, se preferir a rota de apresentação anual.

Sua base de custo importa mais do que você imagina. Guarde seus documentos originais de compra de Aulani indefinidamente. O preço de compra original, quaisquer custos de fechamento da Disney que você pagou e quaisquer taxas de transferência de contrato pagas na compra original podem todos contribuir para sua base de custo, reduzindo seu ganho calculado e o imposto do Hawaii que você deve. Uma base melhor documentada significa um reembolso maior. Vendedores que não conseguem localizar os documentos originais de compra frequentemente acabam superdeclarando seu ganho e subsolicitando seu reembolso.

Os preços de revenda de Aulani variaram significativamente ao longo do tempo. Alguns vendedores que compraram a preços mais altos durante anos populares acabam vendendo com um pequeno prejuízo no mercado atual. Nesses casos, como discutido acima, toda a retenção HARPTA é reembolsável. Não presuma que uma venda com prejuízo significa que a retenção foi perdida. Apresente o N-288C e recupere-a.

Estime sua retenção e reembolso HARPTA agora

Se você quiser ver os números da sua venda específica antes do fechamento, ou verificar o que lhe é devido após o fechamento, use nosso estimador de impostos HARPTA. Insira seu preço de compra, preço de venda e alguns detalhes dos custos de fechamento. A ferramenta calcula a retenção que se aplicará, estima seu imposto do Hawaii sobre o ganho e mostra o reembolso aproximado que você pode esperar do Formulário N-288C. Leva cerca de um minuto e elimina as suposições do que, de outra forma, pode parecer um processo obscuro.

Para dúvidas sobre sua situação específica, visite nossa página de perguntas frequentes da HARPTA ou entre em contato com nossa equipe. Trabalhamos com vendedores de Aulani DVC durante todo o processo e podemos ajudá-lo a entender o que esperar em cada etapa.