Qué sucede en el cierre: cómo maneja su compañía de títulos el HARPTA

La mayoría de los vendedores de Aulani DVC saben que existe HARPTA para cuando se sientan en el cierre. Han escuchado el número, 7.25%, y saben que va a salir dinero de sus ganancias. Pero pocos vendedores entienden lo que realmente sucede entre bastidores, quién es responsable de qué y qué necesitan hacer después de que se seca la tinta. He trabajado con cientos de vendedores de Aulani a lo largo de los años, y el proceso de cierre es donde ocurre la mayor parte de la confusión (y la mayoría de los errores costosos).

Lo que su agente de cierre realmente hace con HARPTA

Cuando vende su contrato de Aulani DVC, el agente de cierre (normalmente la compañía de títulos con la que trabaja su corredor) maneja la retención HARPTA en nombre del comprador. Este es el paso a paso de lo que sucede:

Paso 1: Determinan su estatus de residencia. Antes de que el agente de cierre elabore su estado de liquidación, necesita averiguar si usted es residente de Hawaii. Si lo es (y ha vivido en Hawaii durante los dos años fiscales anteriores a la venta), puede proporcionar un Certificado de Residente de Hawaii y omitir HARPTA por completo. Si no lo es, y la mayoría de los vendedores de Aulani DVC no lo son, HARPTA aplica.

Paso 2: Calculan el 7.25% del precio bruto de venta. Este es el precio total de venta del contrato, no lo que queda después de comisiones o cuotas del corredor. En una venta de Aulani de $26,000, eso es $1,885. En una venta de $18,000, es $1,305.

Paso 3: Deducen la retención de sus ganancias. El monto de HARPTA aparece como una partida en su estado de cierre, reduciendo lo que usted recibe.

Paso 4: Apartan los fondos en plica (escrow). La retención no va a Hawaii de inmediato. Permanece en la cuenta de plica del agente de cierre hasta que estén listos para remitirla.

Paso 5: Dentro de los 20 días posteriores al cierre, remiten la retención al Hawaii Department of Taxation. Esta es una fecha límite estricta. Veinte días calendario.

Paso 6: Presentan el Formulario N-288 junto con el pago. El Formulario N-288 es la Declaración de Retención sobre Disposiciones por Personas No Residentes de Intereses en Bienes Raíces de Hawaii. Reporta quién vendió qué, por cuánto y cuánto se retuvo.

Paso 7: Le proporcionan copias. Debería recibir una copia del Formulario N-288 después del cierre. La necesitará cuando presente la solicitud de su reembolso HARPTA. Si no aparece en su paquete de cierre, pídala.

Cómo revisar su estado de cierre para verificar la exactitud de HARPTA

He visto estados de cierre con errores de HARPTA. No a menudo, pero lo suficiente como para que siempre les diga a los vendedores que verifiquen dos veces antes de firmar nada. Esto es lo que hay que buscar:

Verifique que el porcentaje sea 7.25%. La antigua tasa HARPTA era del 5% (cambió en septiembre de 2018). De vez en cuando, un agente que no ha hecho un cierre en Hawaii recientemente usa la tasa antigua. También he visto agentes confundir la tasa HARPTA con la tasa federal FIRPTA del 15%. Si su estado muestra 5% o 15% para la retención de Hawaii, eso está mal.

Confirme que se calcule sobre el bruto, no sobre el neto. El 7.25% aplica al precio total de venta antes de cualquier deducción por comisiones, costos de cierre o cuotas. Si su contrato de Aulani se vendió por $24,000, la retención HARPTA debería ser $1,740, sin importar cuál haya sido la comisión del corredor. El error más común con el que me topo es un agente de cierre que calcula HARPTA sobre las ganancias netas después de comisiones.

Asegúrese de que HARPTA aparezca en absoluto. Con las compañías de títulos que manejan reventas de DVC con regularidad, esto no es un problema. Pero si un agente de cierre que normalmente maneja bienes raíces del territorio continental está haciendo un cierre de Aulani por primera vez, puede que no sepa que HARPTA existe.

Si encuentra un error, plantéelo antes de firmar. Corregir un estado de cierre antes del cierre es sencillo. Arreglar un error de retención después de que los fondos han sido desembolsados es un dolor de cabeza que puede tardar meses en resolverse.

Qué documentos recopilar después del cierre

Después de que se cierra su venta de Aulani, necesita tres documentos para la presentación de su reembolso:

• El estado de cierre final (HUD-1 o equivalente) que muestre el precio de venta y el monto de la retención HARPTA.
• Una copia del Formulario N-288 que confirme lo que se reportó al estado en su nombre.
• Prueba del pago de la retención como un número de confirmación, un recibo o una copia del cheque enviado a Hawaii.

Guarde estos junto con su estado de cierre de compra original (de cuando compró el contrato de Aulani). Juntos, estos documentos son todo lo que necesita para completar el Formulario N-288C y obtener su reembolso. He tenido vendedores que vienen a nosotros dos años después del cierre, sin poder encontrar su N-288. Rastrear esos documentos después del hecho desperdicia tiempo. Consígalos ahora.

¿Qué sucede si el agente de cierre se equivoca?

Aquí es donde las cosas se ponen serias. Si el agente de cierre no retiene HARPTA, el comprador se vuelve personalmente responsable del monto que debería haberse retenido. Esa es la ley de Hawaii. El Hawaii Department of Taxation puede perseguir al comprador directamente por el 7.25% que no se cobró.

He visto que esto suceda exactamente una vez en un cierre de Aulani DVC, y fue un desastre. El vendedor ya había recibido sus ganancias completas (sin HARPTA deducido), y el comprador recibió una carta de Hawaii exigiendo $1,650. El abogado del comprador se involucró, el seguro de errores y omisiones del agente de cierre se involucró, y tomó unos cinco meses resolverlo.

Para los vendedores: si su agente de cierre no retuvo y usted ya recibió sus ganancias, no asuma que tuvo suerte. Hawaii encontrará la discrepancia cuando no aparezca ningún Formulario N-288 para su transacción.

Elegir una compañía de títulos para su venta de Aulani DVC

No todas las compañías de títulos son iguales cuando se trata de Aulani. Una compañía que maneja cientos de reventas de DVC al año procesará la retención HARPTA sin pestañear. Una compañía que en su mayoría cierra viviendas unifamiliares en Ohio puede que ni siquiera sepa qué es HARPTA.

Esto es lo que hay que buscar:

• Experiencia regular en reventas de DVC. Deberían conocer el proceso de transferencia de Disney, la estructura de escritura de tiempo compartido y los requisitos de retención para los contratos DVC ubicados en Hawaii.
• Familiaridad tanto con HARPTA como con FIRPTA. Si es un vendedor no estadounidense, necesita un agente de cierre que pueda manejar ambas retenciones correctamente en el mismo estado de cierre.
• La recomendación de su corredor. Los corredores de reventa de DVC trabajan con compañías de títulos constantemente. Saben cuáles manejan los cierres de Aulani sin problemas. Pregúntele a su corredor a quién recomienda.

La parte de la que nadie habla: ¿qué pasa si nunca presenta la solicitud de su reembolso?

Aquí es donde me frustro, porque lo veo suceder constantemente. Un vendedor cierra su venta de Aulani, se retienen $1,800 por HARPTA, y simplemente nunca presenta la solicitud del reembolso. Se alejan de su propio dinero.

Esto es lo que pasa: nada. Hawaii se lo queda. No hay un proceso de reembolso automático. Nadie del Hawaii Department of Taxation levanta el teléfono y dice: "Oye, tenemos $1,500 que te pertenecen". No aparece ningún cheque en el correo seis meses después. El dinero simplemente se queda ahí hasta que lo reclame, o hasta que ya no se pueda.

La retención fue un depósito contra su obligación fiscal real de Hawaii. Si su impuesto real fue de $300 y se retuvieron $1,800, se le deben $1,500. Pero Hawaii no tiene ninguna obligación de resolver eso por usted. Usted tiene que presentar la solicitud, ya sea el Formulario N-288C o una declaración de no residente de Hawaii (Formulario N-15), para probar cuál es su impuesto real y reclamar la diferencia.

Cuánto dinero se queda atrás

Pongamos números reales a esto. Un vendedor vende su contrato de Aulani por $22,000. Retención HARPTA: $1,595. Originalmente compró por $18,000. La ganancia es de $4,000. Impuesto de Hawaii sobre esa ganancia: aproximadamente $240. El reembolso al que tiene derecho: cerca de $1,355.

Esos $1,355 se quedan en la oficina de impuestos de Hawaii para siempre si no presenta la solicitud.

Para los vendedores no estadounidenses que también tuvieron FIRPTA retenido, el monto combinado no reclamado puede ser asombroso. Tome la misma venta de $22,000 por parte de un vendedor canadiense: HARPTA retuvo $1,595, FIRPTA retuvo $3,300 (15%). Total retenido: $4,895. Impuesto combinado real sobre la ganancia de $4,000: quizás $900 entre el federal y el estatal. Reembolso no reclamado: aproximadamente $4,000.

Use nuestro estimador de impuestos para ver cómo podría lucir su reembolso específico.

Por qué los vendedores no presentan la solicitud (y por qué cada razón se desmorona)

He escuchado todas las excusas. Déjeme repasarlas:

"No sabía que podía obtener un reembolso." Esta es la más común, y es la más triste. El agente de cierre retuvo el dinero, el vendedor asumió que ese era el impuesto, y siguió con su vida. Si está leyendo esto y eso lo describe, ahora ya lo sabe. Presente la solicitud.

"El papeleo parecía demasiado complicado." El Formulario N-288C es una sola página. Si puede presentar su declaración de impuestos sobre la renta habitual (o si alguien la presenta por usted), puede manejar el N-288C. Y si de verdad no quiere hacerlo usted mismo, un profesional de impuestos lo hará por $300 a $500.

"No pensé que valiera la pena por esa cantidad." ¿Qué cantidad pensó que era? En una venta típica de Aulani, el reembolso es de $1,000 a $2,000. Los reembolsos combinados de HARPTA y FIRPTA para vendedores no estadounidenses van de $3,000 a $5,000.

"Pensé que la retención ERA el impuesto." No lo es. La retención se calcula sobre el precio bruto de venta. Su impuesto real se calcula sobre su ganancia. Esos son números diferentes. Consulte nuestra guía completa de HARPTA para un desglose completo.

Las cuentas: costo de presentación vs. monto del reembolso

Incluso si contrata a un profesional, los números funcionan abrumadoramente a su favor:

• Cuota profesional para preparar y presentar el Formulario N-288C: $300 a $500
• Reembolso HARPTA típico en una venta de Aulani de $20,000 a $30,000: $1,000 a $2,000
• Beneficio neto después de las cuotas profesionales: $500 a $1,700

Si también reclama un reembolso FIRPTA:

• Cuota profesional combinada para ambas presentaciones: $800 a $1,500
• Reembolso combinado HARPTA + FIRPTA: $3,000 a $5,000
• Beneficio neto: $1,500 a $3,500

No hay ningún escenario en el que el costo de presentar supere al reembolso. Ninguno. El retorno de la inversión es del 200% al 400%.

La fecha límite que no puede ignorar

Hawaii generalmente le da tres años a partir de la fecha límite de presentación para reclamar un reembolso HARPTA. Después de eso, entra en vigor la prescripción y su reembolso puede desaparecer permanentemente. Si vendió su contrato de Aulani en 2023, 2024 o 2025 y nunca presentó la solicitud, probablemente todavía tenga tiempo, pero esa ventana se está cerrando.

Consulte nuestra lista de verificación fiscal completa de Aulani DVC para asegurarse de que no se haya saltado ningún paso, ya sea que su venta haya sido el mes pasado o hace dos años.

No sea el vendedor que deja dinero sobre la mesa

He hablado con vendedores que dejaron $1,800 en la oficina de impuestos de Hawaii durante años porque no sabían que estaban ahí. He hablado con vendedores canadienses que dejaron $4,500 combinados entre Hawaii y el IRS. Todos y cada uno de ellos dijeron lo mismo: "Ojalá alguien me hubiera dicho".

Alguien se lo está diciendo ahora. Si vendió un contrato de Aulani DVC y se retuvo HARPTA, presente su Formulario N-288C. Si también tuvo FIRPTA retenido, presente también su 1040-NR. El dinero es suyo. Los formularios no son tan malos. Las cuotas profesionales son una fracción del reembolso. Lo único que se interpone entre usted y su dinero es una presentación.

¿Tiene preguntas sobre su situación específica? Consulte nuestra página de preguntas frecuentes o use el estimador de impuestos para ver cómo podría lucir su reembolso. Y si vendió en los últimos tres años y nunca presentó la solicitud, empiece hoy.