HARPTA vs FIRPTA: Entender ambos impuestos de retención al vender DVC en Aulani
Los vendedores no estadounidenses de Aulani enfrentan dos impuestos de retención que suman el 22.25%. Aquí explicamos cómo funciona cada uno, una comparación lado a lado y cómo obtener reembolsos de ambos.
¿No eres residente de EE. UU.? También podrías estar sujeto a la retención federal FIRPTA (15%) además de la HARPTA de Hawái. Visita dvcfirpta.com para obtener información sobre la retención federal.
He trabajado con cientos de vendedores de DVC en Aulani a lo largo de los años, y la mayor fuente de confusión es la diferencia entre HARPTA y FIRPTA. La gente usa los nombres indistintamente, supone que son lo mismo, o no se da cuenta de que podría deber ambos. No son lo mismo. Y si eres una persona no estadounidense que vende un contrato de tiempo compartido en Aulani, casi con certeza estás sujeto a ambos, lo que significa que el 22.25% de tu precio de venta se retiene al momento del cierre antes de que veas un solo centavo de tus ganancias.
Ese es un número grande. En un contrato de Aulani de $28,000, son $6,230 retenidos. En un contrato de $35,000, son $7,787.50. Dinero que podría tardar meses en recuperarse si no entiendes el proceso, o dinero que quizás nunca vuelvas a ver si no presentas ninguna solicitud.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA significa Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Es una ley federal, aplicada por el Servicio de Impuestos Internos (IRS). FIRPTA exige que cuando una "persona extranjera" (alguien que no es ciudadano estadounidense, nacional estadounidense o extranjero residente de EE. UU.) vende bienes inmuebles de EE. UU., el comprador debe retener el 15% del precio bruto de venta y enviarlo al IRS.
La palabra clave allí es "persona extranjera". FIRPTA no aplica a ciudadanos estadounidenses. No aplica a titulares de green card de EE. UU. No aplica a personas que califican como extranjeros residentes de EE. UU. para fines fiscales. Solo aplica a personas no estadounidenses, lo que el IRS llama "extranjeros no residentes" y corporaciones, sociedades, fideicomisos y sucesiones extranjeras.
Para los vendedores de DVC en Aulani, esto significa que FIRPTA entra en juego si eres un ciudadano canadiense que vive en Toronto, un ciudadano británico en Londres, un australiano en Sídney, o cualquier otra persona no estadounidense. ¿Un californiano que vende Aulani? Sin FIRPTA. ¿Un tejano? Sin FIRPTA. ¿Un ciudadano japonés que compró Aulani durante sus vacaciones? FIRPTA aplica.
La retención va al IRS dentro de los 20 días del cierre mediante los Forms 8288 y 8288-A. El vendedor luego presenta una declaración de impuestos de EE. UU. (Form 1040-NR) después del final del año fiscal para reportar la venta, calcular el impuesto real sobre la ganancia y reclamar un reembolso del exceso de retención.
¿Qué es HARPTA?
HARPTA significa Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Hawaii (Hawaii Real Property Tax Act), codificada en la Sección 235-68 de los Estatutos Revisados de Hawaii. Es un requisito de retención a nivel estatal aplicado por el Departamento de Tributación de Hawaii. HARPTA exige que se retenga el 7.25% del precio bruto de venta cuando un bien inmueble de Hawaii es vendido por alguien que no es residente de Hawaii.
Aquí es donde HARPTA hace tropezar a la gente: aplica de forma mucho más amplia que FIRPTA. A HARPTA no le importa tu ciudadanía o nacionalidad. Le importa si vives en Hawaii. ¿Un ciudadano estadounidense en California que vende Aulani? HARPTA aplica. ¿Un ciudadano estadounidense en Nueva York? HARPTA aplica. ¿Un canadiense? HARPTA aplica. ¿Un residente de Hawaii que ha vivido en Oahu durante diez años? HARPTA no aplica (asumiendo que cumple con los requisitos de la exención).
Los únicos vendedores exentos de HARPTA son los residentes de Hawaii que han mantenido su lugar principal de residencia en Hawaii durante los dos años fiscales anteriores a la venta y cuyo precio de venta es de $300,000 o menos. Todo contrato de DVC en Aulani cumple con el umbral de precio, así que todo se reduce a la residencia. Si no vives en Hawaii a tiempo completo, estás sujeto a HARPTA. Punto.
Si quieres el resumen completo sobre HARPTA por sí solo, he escrito una guía completa de HARPTA para vendedores de DVC en Aulani que cubre cada detalle.
Quién enfrenta cuál impuesto: el problema de la superposición
Aquí es donde se pone interesante. Hay tres grupos de vendedores de Aulani, y cada uno enfrenta una combinación diferente de retenciones:
Grupo 1: Ciudadanos estadounidenses o extranjeros residentes que viven fuera de Hawaii. Este es el grupo más grande de vendedores de Aulani. Una familia en California, una pareja en Florida, un jubilado en Arizona. Son personas estadounidenses, así que FIRPTA no les aplica. Pero no viven en Hawaii, así que HARPTA sí aplica. Retención total: 7.25%.
Grupo 2: Personas no estadounidenses (que no son residentes de Hawaii). Este es el grupo del doble golpe. Una familia canadiense, una pareja británica, un inversionista japonés. No son personas estadounidenses, así que FIRPTA aplica al 15%. No son residentes de Hawaii, así que HARPTA aplica al 7.25%. Retención total: 22.25%. Este es el grupo que se lleva el mayor susto al momento del cierre.
Grupo 3: Residentes de Hawaii. Si han vivido en Hawaii durante al menos dos años fiscales completos y la venta es inferior a $300,000, están exentos de HARPTA. Son personas estadounidenses (asumiendo que son ciudadanos o titulares de green card), así que FIRPTA tampoco aplica. Retención total: 0%. Aún deben el impuesto sobre la renta de Hawaii por cualquier ganancia, pero no hay retención al momento del cierre.
HARPTA vs FIRPTA: Comparación lado a lado
| Característica | FIRPTA (Federal) | HARPTA (Estado de Hawaii) |
|---|---|---|
| Agencia administradora | Servicio de Impuestos Internos (IRS) | Departamento de Tributación de Hawaii |
| Tasa de retención | 15% del precio bruto de venta | 7.25% del precio bruto de venta |
| A quién aplica | Solo a personas no estadounidenses | A cualquiera que no sea residente de Hawaii |
| Quién está exento | Ciudadanos estadounidenses, titulares de green card | Residentes de Hawaii (2+ años, venta inferior a $300K) |
| Retención reportada en | Forms 8288 / 8288-A | Form N-288 |
| Reembolso solicitado en | Form 1040-NR (después de que termina el año fiscal) | Form N-288C (inmediatamente después del cierre) o Form N-15 |
| ¿Se puede presentar de inmediato? | No, debe esperar hasta después del 31 de diciembre | Sí, el N-288C se puede presentar justo después del cierre |
| Plazo típico de reembolso | 4 a 6 meses después de presentar el 1040-NR | 3 a 6 meses después de presentar el N-288C |
| Impuesto real basado en | Ganancia de capital, gravada hasta el 15% (a largo plazo) | Ganancia de capital, gravada a las tasas graduadas de Hawaii (1.4% a 11%) |
La diferencia crítica que la mayoría de la gente pasa por alto: FIRPTA solo aplica a personas no estadounidenses, pero HARPTA aplica a prácticamente todos los que no viven en Hawaii.
Ejemplo práctico completo: Venta de Aulani de $28,500 con ambas retenciones
Analicemos un escenario real. Una pareja canadiense compró 160 puntos de Aulani directamente de Disney en 2019 por $22,400. Han decidido vender. El mercado de reventa valora su contrato en $28,500.
Al momento del cierre
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | $28,500 |
| Retención FIRPTA (15%) | $4,275 |
| Retención HARPTA (7.25%) | $2,066.25 |
| Comisión del corredor (est.) | $1,500 |
| Costos de cierre (est.) | $400 |
| Total de deducciones | $8,241.25 |
| Ganancias netas para el vendedor | $20,258.75 |
Los vendedores salen del cierre con $20,258.75. Más de $6,300 están en manos de dos agencias gubernamentales como depósitos de impuestos.
Cálculo de los impuestos realmente adeudados
- Precio de venta: $28,500
- Base de costo (precio de compra original más costos de cierre): $22,400 + $800 = $23,200
- Gastos de venta (comisión del corredor + costos de cierre): $1,500 + $400 = $1,900
- Ganancia ajustada: $28,500 menos $23,200 menos $1,900 = $3,400
Impuesto federal (FIRPTA): La ganancia de $3,400, retenida por más de un año, se grava a la tasa de ganancias de capital a largo plazo del 15%. Impuesto federal adeudado: $510.
Impuesto de Hawaii (HARPTA): Hawaii grava las ganancias de capital de no residentes a las tasas graduadas del impuesto sobre la renta. En una ganancia de $3,400, la tasa efectiva de Hawaii es de aproximadamente el 5.5%. Impuesto de Hawaii adeudado: aproximadamente $187.
Impuesto real total: $697.
Las matemáticas del reembolso
| Concepto | Retenido | Realmente adeudado | Reembolso |
|---|---|---|---|
| Federal (FIRPTA) | $4,275 | $510 | $3,765 |
| Hawaii (HARPTA) | $2,066.25 | $187 | $1,879.25 |
| Combinado | $6,341.25 | $697 | $5,644.25 |
Estos vendedores tuvieron $6,341.25 retenidos pero solo deben $697 en impuestos combinados. El reembolso de $5,644.25 es casi el 90% de lo que se retuvo. Eso no es inusual. Veo estas proporciones con regularidad. Usa nuestro estimador de impuestos HARPTA para calcular los números de tu propia venta de Aulani.
El proceso de doble reembolso: una estrategia de presentación que funciona
Cuando se te adeudan reembolsos tanto de Hawaii como del IRS, el orden en que presentas importa.
Paso 1: Presenta primero el Form N-288C de Hawaii (inmediatamente después del cierre)
La mayor ventaja de la presentación del N-288C de Hawaii es que no tienes que esperar nada. El día después de que se cierre tu venta, puedes empezar a preparar el Form N-288C. Reúne tu estado de cuenta de cierre, tus documentos originales de compra y tu copia del Form N-288 del agente de cierre. Completa el N-288C, calcula tu impuesto de Hawaii sobre la ganancia y envíalo por correo al Departamento de Tributación de Hawaii.
Hawaii normalmente procesa las solicitudes del N-288C en 3 a 6 meses. Para más detalles sobre el proceso de presentación, consulta nuestra guía sobre cómo presentar tu reembolso HARPTA.
Paso 2: Presenta el Form 1040-NR federal (después del 31 de diciembre)
El reembolso federal de FIRPTA requiere presentar el Form 1040-NR, que no se puede presentar hasta después de que termine el año fiscal. Si tu venta de Aulani cerró en marzo, tienes que esperar hasta enero del año siguiente para presentar. Si cerró en noviembre, solo esperas un par de meses.
¿Por qué Hawaii primero?
Simple: velocidad. Puedes presentar el N-288C la semana después del cierre. El 1040-NR tiene que esperar a que termine el año calendario. Al presentar Hawaii primero, pones en marcha el reloj de ese reembolso de inmediato. Para una venta que cierra en abril, el cronograma podría verse así:
- Mayo: Presentar el Form N-288C ante Hawaii
- Agosto a octubre: Recibir el reembolso HARPTA de Hawaii (~$1,879)
- Enero (año siguiente): Presentar el Form 1040-NR ante el IRS
- Mayo a julio (año siguiente): Recibir el reembolso federal FIRPTA (~$3,765)
La situación del triple impuesto canadiense
Los canadienses representan una porción significativa de los vendedores no estadounidenses de Aulani, y su situación es especialmente complicada. Además de FIRPTA (15%) y HARPTA (7.25%), los vendedores canadienses también tienen que reportar la venta de Aulani a la Agencia de Ingresos de Canadá (Canada Revenue Agency) en su declaración T1.
La buena noticia: el Tratado Fiscal entre Canadá y EE. UU. y el sistema de crédito fiscal extranjero de Canadá te impiden pagar impuesto tres veces sobre la misma ganancia. Si esto te aplica, recomendaría encarecidamente leer nuestra guía detallada para propietarios canadienses de DVC que venden Aulani.
Cuándo tiene sentido la ayuda profesional
Si eres un ciudadano estadounidense que solo enfrenta HARPTA, el N-288C es un formulario de una página. Muchos vendedores lo manejan por su cuenta. Costo profesional solo para la presentación de Hawaii: $300 a $600. Reembolso típico: $1,200 a $1,800.
Si eres una persona no estadounidense que enfrenta tanto FIRPTA como HARPTA, se vuelve más complicado. Costo profesional para ambas presentaciones: $800 a $2,000. Reembolso combinado: típicamente $3,000 a $5,500. Las matemáticas favorecen fuertemente contratar a alguien.
Busca un profesional de impuestos que maneje específicamente tanto las declaraciones de FIRPTA como las presentaciones estatales de Hawaii. No todo contador (CPA) conoce los formularios de Hawaii, y no todo preparador de Hawaii entiende FIRPTA. Quieres a alguien que haga ambos de forma rutinaria.
No dejes dinero sobre la mesa
La retención combinada de HARPTA y FIRPTA en una venta de DVC en Aulani es sustancial. Pero las retenciones son depósitos, no impuestos finales. Tu obligación tributaria real casi siempre es una fracción de lo que se retuvo.
Presenta tus solicitudes de reembolso. Empieza con Hawaii (Form N-288C, inmediatamente después del cierre). Da seguimiento con el IRS (Form 1040-NR, después del fin de año) si aplicó FIRPTA. Usa nuestro estimador de impuestos HARPTA para ver cómo lucen tu retención específica y tu reembolso estimado, o visita nuestra guía del Form N-288C para iniciar el proceso de reembolso hoy mismo.
¿Cuál es la retención total cuando una persona no estadounidense vende DVC en Aulani?
Las personas no estadounidenses que venden DVC en Aulani enfrentan una retención combinada del 22.25% del precio bruto de venta: 15% por el FIRPTA federal y 7.25% por el HARPTA de Hawaii. En una venta de $28,500, eso suma $6,341.25 retenidos al momento del cierre. La mayoría de los vendedores recuperan de $3,000 a $5,500 en reembolsos combinados al presentar el Form 1040-NR ante el IRS y el Form N-288C ante Hawaii.
¿Los ciudadanos estadounidenses tienen que pagar tanto HARPTA como FIRPTA al vender Aulani?
No. Los ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes están exentos de FIRPTA porque solo aplica a personas no estadounidenses. Sin embargo, los ciudadanos estadounidenses que viven fuera de Hawaii siguen sujetos a HARPTA (retención del 7.25%). Solo los residentes de Hawaii que han vivido en el estado durante al menos dos años fiscales están exentos de HARPTA en ventas inferiores a $300,000.
¿Debo solicitar primero el reembolso de HARPTA o el de FIRPTA?
Solicita primero el reembolso de HARPTA presentando el Form N-288C ante el Departamento de Tributación de Hawaii inmediatamente después del cierre. No tienes que esperar a que termine el año fiscal. El reembolso federal de FIRPTA requiere presentar el Form 1040-NR, que no se puede presentar hasta después del 31 de diciembre del año de la venta. Al presentar Hawaii primero, pones en marcha el reloj del reembolso antes y puedes recibir tu reembolso HARPTA en un plazo de 3 a 6 meses mientras esperas para presentar la declaración federal.
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Como el equipo detrás de esta guía HARPTA, te ayudamos a vender y te acompañamos en el proceso de retención y reembolso de Hawái en cada paso.
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