Base de costo de Aulani DVC: la guía completa para HARPTA y ganancias de capital

Cuando vende su contrato de Aulani DVC y se retiene HARPTA, la primera pregunta que hacen la mayoría de los vendedores es si pueden recuperar ese dinero. La respuesta depende casi por completo de un número: su base de costo. Acierte con este número y podría estar viendo un reembolso completo de los $1,200 a $2,000 o más que se retuvieron al cierre. Equivóquese y podría dejar cientos de dólares sobre la mesa o, peor aún, presentar incorrectamente y provocar una indagación del Hawaii Department of Taxation.

Qué significa la base de costo para un tiempo compartido DVC

La base de costo es la cantidad que se considera que usted pagó por un activo a efectos fiscales. Cuando vende, su ganancia (o pérdida) de capital equivale al precio de venta menos su base de costo. Para efectos de HARPTA de Hawaii, esto importa porque la retención es el 7.25% de su precio bruto de venta sin importar su ganancia real. Si su ganancia es menor de lo que la retención implica, recupera la diferencia como reembolso.

Por ejemplo: Compró un contrato de Aulani DVC por $22,000 y lo vendió por $21,500. Si su base de costo es de $22,800 después de agregar los costos de cierre, su pérdida de capital es de $1,300. No debe ningún impuesto de Hawaii. La retención HARPTA completa de $1,558.75 (7.25% de $21,500) se le reembolsa cuando presenta el Formulario N-288C.

Los cuatro componentes de la base de costo de Aulani DVC

1. Precio de compra original

Este es el precio que pagó por los puntos DVC, ya sea que haya comprado directamente a Disney Vacation Development o a través del mercado de reventa. Si compró directamente a Disney, este es el precio por punto multiplicado por el número de puntos. Si compró de reventa, este es el precio de compra del contrato de su acuerdo de compra.

Conserve su acuerdo de compra original o el estado de liquidación de cierre. El Hawaii Department of Taxation puede solicitar documentación que respalde la base que usted declara cuando presenta. Los vendedores que compraron directamente a Disney a principios de la década de 2000, cuando los puntos de Aulani eran mucho más baratos, necesitan localizar esos documentos originales; no confíe en la memoria para el precio de compra.

2. Costos de cierre pagados en la compra

Ciertos costos de cierre pagados en el momento en que compró su contrato de Aulani DVC se suman a su base de costo. Específicamente, puede incluir:

• Primas del seguro de título que pagó como comprador
• Cuotas de plica (escrow) o cuotas del agente de cierre cobradas al comprador
• Honorarios de abogado pagados en relación con la compra
• Cuotas de registro
• Impuestos de transferencia o impuestos de timbre documentario pagados por el comprador
• Puntos o cuotas de originación de préstamo si financió a través de Disney Vacation Club (estos se suman a la base, no son una deducción corriente)

Las cuotas de comisión pagadas en la compra normalmente no son aplicables, ya que los compradores no suelen pagar comisión en las transacciones de reventa de DVC. Sin embargo, si pagó una cuota de intermediario o de asesoría, documéntela cuidadosamente y consulte a un profesional de impuestos sobre si califica.

3. Cuota de transferencia de Disney

Cuando compró su contrato de reventa de Aulani a través de un corredor con licencia, Disney ejerció (o renunció a) su Derecho de Primera Opción (Right of First Refusal). Si Disney renunció a él y la transferencia procedió, normalmente pagó una cuota de transferencia de Disney como parte del cierre. Esta cuota se suma a su base de costo.

Si pagó algún atraso de cuotas como parte de la compra (asumiendo un contrato en el que el vendedor debía cuotas atrasadas), esas cantidades que pagó como comprador también pueden sumarse a la base, aunque esta es un área matizada y vale la pena confirmarla con un profesional de impuestos.

4. Mejoras de capital (rara vez aplicables a DVC)

Para los bienes raíces tradicionales, las mejoras de capital aumentan su base de costo. Para un tiempo compartido DVC, las mejoras de capital esencialmente no existen en el sentido tradicional. No puede agregar estructuras permanentes, renovar la unidad ni hacer mejoras a la propiedad. El concepto de mejora que aplica a una casa o condominio no se traslada a un contrato de puntos DVC.

Algunos profesionales de impuestos han argumentado que las evaluaciones especiales (special assessments) impuestas por Disney para renovaciones importantes de la propiedad podrían potencialmente tratarse como mejoras de capital. Esto no está resuelto y depende en gran medida de los hechos específicos de cada evaluación. Si se le cobró una evaluación especial grande durante su propiedad, hable con un CPA que se especialice en impuestos de no residentes de Hawaii antes de incluirla en su cálculo de base.

Qué NO se suma a su base de costo

Tan importante como saber qué cuenta es saber qué no cuenta. Estos son los errores más comunes que cometen los vendedores de Aulani al calcular la base:

Cuotas anuales de mantenimiento. Sus cuotas anuales de mantenimiento de Aulani no se suman a la base. Son gastos operativos por el uso de su membresía, similares al alquiler, no inversiones de capital. Los vendedores que asumieron que 10 o 15 años de pagos de cuotas de mantenimiento suman algo en su cálculo de base se sorprenden al enterarse de que no es así.

Intereses de préstamo pagados sobre un préstamo de Disney Vacation Club. Si financió su compra a través de DVC y pagó intereses con el tiempo, esos intereses eran potencialmente deducibles en el año en que los pagó como deducción de intereses hipotecarios de una segunda vivienda, sujeto a limitaciones. Pero no se suman a la base de su propiedad. Solo la porción de capital de los pagos reduce el saldo de su préstamo y refleja lo que realmente pagó por la propiedad.

Cuotas de intercambio, cuotas de depósito y de préstamo de puntos. Los costos de usar RCI, Interval International, o de intercambiar sus puntos a través del propio sistema de intercambio de Disney son costos de usar su membresía. No se suman a la base de los bienes raíces subyacentes.

Ingresos o créditos por alquiler. Si alquiló sus puntos a través de un corredor o directamente, los ingresos son declarables pero no tienen efecto sobre la base. De manera similar, si recibió alguna compensación o acuerdo de Disney en relación con su membresía, esta es un área complicada que requiere orientación profesional.

Contratos heredados de Aulani DVC: la ventaja de la base aumentada

Si heredó su propiedad de Aulani DVC de un familiar que falleció, casi con certeza está en una posición mucho mejor de lo que cree. Bajo la ley fiscal federal, la propiedad heredada recibe lo que se llama una base aumentada (stepped-up basis). Esto significa que su base no es lo que el propietario original pagó hace años o décadas. En cambio, es el valor justo de mercado del contrato DVC a la fecha de fallecimiento del propietario original.

Para Aulani DVC, esto puede ser enormemente favorable. Considere un contrato comprado en 2008 a $95 por punto. Si el propietario falleció en 2022 y el valor justo de mercado en ese momento era de $140 por punto, su base heredada es de $140 por punto, no $95. Si luego vende en 2024 a $130 por punto, tiene una pérdida de capital, no una ganancia, aunque el precio haya subido desde la compra original. La totalidad de la retención HARPTA le regresa.

Para documentar la base aumentada, necesita una tasación formal a la fecha de fallecimiento o datos confiables de ventas comparables que muestren por cuánto se estaban negociando contratos similares de Aulani DVC en ese momento. Los historiales de precios de corredores de reventa y los registros de transacciones cerradas pueden ayudar a establecerlo. Un CPA o abogado de sucesiones debería guiarlo para documentarlo correctamente para su presentación del Formulario N-288C.

Múltiples tramos de compra: cuando compró puntos más de una vez

Algunos miembros de Aulani DVC agregaron puntos con el paso de los años, comprando un contrato pequeño inicialmente y luego un segundo o tercer contrato para acumular más puntos. Si va a vender todos sus puntos de Aulani, su base de costo total es la suma de las bases de cada tramo de compra, incluidos los costos de cierre asociados con cada transacción por separado.

Si va a vender solo algunos de sus puntos mediante una venta de contrato parcial, necesitaría asignar la base entre los puntos que se venden. Esto se hace por punto: la base total dividida entre el total de puntos equivale a la base por punto, luego multiplicada por el número de puntos en el contrato que se vende.

Cálculo de su ganancia o pérdida de capital

Una vez que tiene su base de costo total, el cálculo de la ganancia o pérdida es sencillo:

Ganancia (o pérdida) de capital = Precio neto de venta menos base de costo

Para efectos de HARPTA, el precio neto de venta es normalmente el precio de venta del contrato menos los gastos de venta, como la comisión del corredor y las cuotas de presentación relacionadas con HARPTA. Use el estimador de impuestos HARPTA para ver cómo se comparan sus números y estimar su reembolso potencial.

Si tiene una ganancia de capital, Hawaii la grava a tasas graduadas (1.4% a 11% para no residentes). La mayoría de las ganancias de Aulani DVC caen en el rango de tasa efectiva del 3% al 6%. Si tiene una pérdida de capital, no debe nada y toda su retención HARPTA se reembolsa.

Reunir la documentación antes de presentar

Cuando presenta el Formulario N-288C, normalmente no adjunta documentación extensa en la etapa de presentación; Hawaii puede solicitarla más tarde si audita o cuestiona su declaración. Pero debería tener listos los siguientes registros:

• Acuerdo de compra original o estado de liquidación de cierre de cuando compró
• Documentos del préstamo DVC si financió (que muestren el capital original, no solo los estados de cuenta mensuales)
• Póliza de seguro de título o divulgación de cierre que muestre los costos de cierre
• Recibo de la cuota de transferencia de Disney o confirmación del cierre de reventa
• Para contratos heredados: tasación o ventas comparables documentadas a la fecha de fallecimiento
• Estado de cierre actual de su reciente venta de Aulani
• Copia del Formulario N-288 proporcionado por el agente de cierre después de su venta

La página de preguntas frecuentes tiene orientación adicional sobre preguntas comunes de documentación. Si ya no tiene sus documentos de compra originales, su compañía de títulos de esa transacción original puede tener registros. Los servicios para miembros de Disney Vacation Club a veces pueden proporcionar información histórica de la cuenta, aunque sus registros se centran en el estatus de la membresía más que en los detalles financieros del cierre.

Cuándo consultar a un CPA

Para la mayoría de los vendedores de Aulani con situaciones sencillas (compraron una vez, retuvieron durante años, vendieron con una ganancia o pérdida clara, tienen la documentación original), calcular la base es manejable sin ayuda profesional. Para cualquiera de las siguientes situaciones, recomiendo encarecidamente trabajar con un CPA que tenga experiencia con no residentes de Hawaii:

• Contratos heredados en los que necesita establecer la base aumentada
• Múltiples tramos de compra, especialmente si se compraron en diferentes momentos a diferentes vendedores
• Contratos en los que recibió alguna compensación, reembolso o acuerdo de Disney
• Situaciones en las que también está sujeto a FIRPTA como ciudadano extranjero
• Cualquier caso en el que la retención de Hawaii supere los $3,000 y los números sean lo suficientemente grandes como para justificar una verificación profesional

Los honorarios de CPA para una presentación de Hawaii N-288C o N-15 para una venta de DVC normalmente van de $200 a $500. Si el reembolso en juego es de $1,500 o más, ese costo está bien justificado. La página de formularios tiene versiones descargables de los formularios de impuestos clave de Hawaii para que usted y su CPA puedan revisarlos juntos.