Vender su DVC de Aulani: su lista de verificación tributaria completa de principio a fin

Vender un contrato de DVC en Walt Disney World es relativamente sencillo desde el punto de vista tributario. Cierra, declara la ganancia en su declaración de impuestos y sigue adelante. Vender un contrato de DVC de Aulani es algo completamente distinto. Debido a que Aulani se encuentra en la isla de Oahu, en Hawaii, entra en juego la ley de retención HARPTA del estado y agrega toda una capa de papeleo tributario en la que los vendedores de DVC del continente nunca tienen que pensar.

He trabajado con cientos de vendedores de DVC de Aulani a lo largo de los años, y la mayor fuente de estrés no es la retención en sí. No es no saber qué esperar. Los vendedores que entran al proceso preparados lo superan limpiamente, cobran sus reembolsos y siguen adelante. Los que no lo hacen terminan buscando documentos a las carreras, incumpliendo plazos de reembolso o, peor aún, dejando de $1,500 a $2,000 en el Hawaii Department of Taxation porque nunca presentaron el formulario correcto.

Por qué Aulani es diferente de cualquier otro resort de DVC

Los once resorts de DVC de Walt Disney World se encuentran en Florida, un estado sin impuesto sobre la renta. Cuando vende un contrato de DVC en Saratoga Springs o Riviera, no hay retención estatal, ni presentación de reembolso estatal, ni formularios tributarios estatales. Declara la venta en su declaración federal y ya está.

Aulani es el único resort de DVC en Hawaii, y Hawaii tiene HARPTA: la Ley del Impuesto sobre Bienes Raíces de Hawaii (Hawaii Real Property Tax Act). HARPTA exige que el comprador (o el agente de cierre que gestiona la venta) retenga el 7,25 % del precio bruto de venta y lo envíe al departamento de impuestos de Hawaii. Esto aplica a prácticamente todo vendedor que no viva en Hawaii a tiempo completo.

Y si usted es una persona no estadounidense (canadiense, británica, australiana, etc.), también enfrenta la retención federal de FIRPTA del 15 % además de HARPTA. Eso es un 22,25 % de su precio de venta retenido en el cierre. Para una comparación más profunda de estos dos impuestos, consulte nuestra guía sobre HARPTA vs FIRPTA.

Fase 1: Antes de la venta

La preparación lo es todo. El error más común que vemos son vendedores que ponen en venta su contrato de Aulani sin hacer primero ninguna tarea tributaria, y luego entran en pánico cuando el cierre está a dos semanas.

Encuentre la declaración de cierre de su compra original

Este es el documento más importante para sus presentaciones tributarias. Su declaración de cierre original de cuando compró el contrato de Aulani muestra lo que pagó, que es su base de costo. Su ganancia de capital (y por lo tanto su impuesto) es la diferencia entre lo que vende y lo que pagó.

Si compró directamente de Disney, busque el paquete de cierre que le envió Disney Vacation Development. Si compró en reventa, la compañía de títulos que gestionó su compra debería haberle proporcionado una declaración de cierre.

¿No la encuentra? Contacte al corredor o a la compañía de títulos que gestionó su compra original. Muchos conservan los registros de 7 a 10 años.

Determine su situación tributaria

• Ciudadano o residente permanente de EE. UU. que vive fuera de Hawaii: Sujeto solo a HARPTA. Presentará una solicitud de reembolso de HARPTA ante Hawaii y declarará la venta en su Formulario federal 1040, Anexo D (Schedule D).
• Residente de Hawaii: Potencialmente exento de HARPTA (ver más abajo). Aún declara la ganancia en su declaración de residente de Hawaii (Formulario N-11).
• Persona no estadounidense: Sujeta tanto a HARPTA (7,25 %) como a FIRPTA (15 %). Presentará ante Hawaii y ante el IRS.

Verifique la exención para residentes de Hawaii

Si vive en Hawaii a tiempo completo, puede estar exento de la retención de HARPTA. Los requisitos son específicos: debe haber mantenido su lugar principal de residencia en Hawaii durante los dos años fiscales completos anteriores a la venta, y el precio de venta debe ser de $300,000 o menos (todo contrato de DVC califica por precio).

Obtenga un ITIN de EE. UU. si lo necesita

Los vendedores no estadounidenses que no tienen un número de Seguro Social de EE. UU. o un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) necesitan uno para presentar declaraciones de impuestos de EE. UU. y reclamar reembolsos. Lo solicita usando el Formulario W-7 del IRS. Las solicitudes de ITIN actualmente tardan de 7 a 11 semanas en procesarse, a veces más. Empiece temprano.

Estime su obligación tributaria

Antes de poner en venta su contrato, haga los números para saber qué esperar. Use nuestro estimador de impuestos HARPTA para obtener una estimación rápida, o hágalo a mano:

Ejemplo: residente de EE. UU. que vende por $26,000 (comprado por $20,000)

• Ganancia de capital: $26,000 menos $20,000 = $6,000
• HARPTA retenido en el cierre: 7,25 % de $26,000 = $1,885
• Impuesto real estimado de Hawaii (~6 % de la ganancia): $360
• Reembolso estimado de HARPTA: $1,885 menos $360 = $1,525

Elija una compañía de títulos con experiencia en DVC de Hawaii

No todas las compañías de títulos entienden HARPTA. Use una que gestione regularmente cierres de reventa de DVC y que conozca específicamente los requisitos de retención de Hawaii. Su corredor de reventa debería poder recomendarle una.

Entienda el cronograma de transferencia de DVC

Los contratos de DVC no se cierran de la noche a la mañana. Después de que un comprador y un vendedor acuerdan los términos, Disney tiene 30 días para ejercer su Derecho de Primera Oferta (Right of First Refusal, ROFR). Si Disney renuncia al ROFR, la compañía de títulos procesa el cierre (de 2 a 4 semanas), luego Disney procesa la transferencia de membresía (de 2 a 4 semanas más). Planifique un mínimo de 4 a 8 semanas desde la oferta aceptada hasta la transferencia completada.

Fase 2: En el cierre

Revise la declaración de cierre cuidadosamente

Antes de firmar, verifique que la línea de retención de HARPTA muestre exactamente el 7,25 % del precio bruto de venta. Bruto significa el precio total del contrato antes de comisiones de corretaje, honorarios de cierre o cualquier otra deducción. En una venta de $26,000, la retención de HARPTA debería ser de $1,885.00.

El error más común en la declaración de cierre que vemos es HARPTA calculado sobre las ganancias netas en lugar del precio bruto.

Verifique la retención de FIRPTA (vendedores no estadounidenses)

Si usted es una persona no estadounidense, su declaración de cierre debería mostrar una línea separada de FIRPTA al 15 % del precio bruto de venta.

Obtenga copias de cada formulario

Antes de finalizar el cierre, asegúrese de tener copias de:

• La declaración de cierre final / hoja de liquidación
• El Formulario N-288 (el agente de cierre lo presenta ante Hawaii)
• El Formulario 8288 y el Formulario 8288-A si aplica FIRPTA
• Cualquier certificado de residencia o documento de exención

Guarde todo de forma digital y física

Escanee cada documento y guárdelo en almacenamiento en la nube. Conserve también las copias físicas en una carpeta etiquetada. Consultará estos documentos varias veces durante los próximos 6 a 12 meses.

Fase 3: Después del cierre, de inmediato

Presente el Formulario N-288C para su reembolso de HARPTA

Este es el paso más importante posterior al cierre. El Formulario N-288C es su vía rápida para recuperar la retención excedente de HARPTA. Puede presentarlo inmediatamente después del cierre. Adjunte copias de su declaración de cierre de la venta, su declaración de cierre de la compra original y el Formulario N-288. Para un recorrido detallado, consulte nuestra guía sobre cómo solicitar un reembolso de HARPTA.

Haga copias de todo lo que envíe por correo

Antes de poner ese N-288C en el buzón, fotocopie o escanee todo el paquete. Si Hawaii dice que nunca lo recibió, tendrá prueba de lo que envió.

Configure recordatorios en el calendario

• 90 días después de presentar el N-288C: Comience a monitorear su reembolso de Hawaii
• 120 días después de presentar: Llame a Hawaii al (808) 587-4242 si no ha recibido el reembolso
• Enero del año siguiente: Hora de presentar su declaración federal
• 15/20 de abril: Plazos de presentación federal y de Hawaii

Fase 4: Después del cierre, temporada de impuestos

Vendedores no estadounidenses: presenten el Formulario 1040-NR para su reembolso de FIRPTA

Después de que termine el año fiscal, presente el Formulario 1040-NR del IRS. Declare la venta de Aulani, calcule su ganancia, aplique la tasa de impuesto sobre ganancias de capital correspondiente y reclame el crédito por la retención de FIRPTA que aparece en el Formulario 8288-A. Si aún no tiene un ITIN de EE. UU., incluya el Formulario W-7.

Ciudadanos de EE. UU.: declaren en el Formulario 1040, Anexo D

Los ciudadanos y residentes permanentes de EE. UU. declaran la venta de Aulani en el Anexo D (Schedule D) de su Formulario 1040 habitual. Se aplican las tasas de ganancias de capital a largo plazo si conservó el contrato de Aulani por más de un año.

Declaración de su estado de residencia

Si su estado de residencia tiene impuesto sobre la renta (California, Nueva York, Nueva Jersey, etc.), también declarará la ganancia de capital en su declaración estatal. Algunos estados ofrecen un crédito por los impuestos pagados a otros estados.

Vendedores canadienses: T1 con créditos por impuestos extranjeros

Los canadienses declaran la venta de Aulani en su declaración T1. Reclamen créditos por impuestos extranjeros en el Formulario T2209 tanto por el impuesto federal de EE. UU. como por el impuesto estatal de Hawaii que efectivamente pagaron (después de los reembolsos). Se recomienda enfáticamente un profesional tributario transfronterizo. Para el desglose completo, consulte nuestra guía para vendedores canadienses de DVC.

Fase 5: Seguimiento de sus reembolsos

Reembolso de HARPTA de Hawaii (Formulario N-288C)

Plazo esperado: 3 a 6 meses desde la presentación. Si no ha recibido su reembolso después de 4 meses, llame al Hawaii Department of Taxation al (808) 587-4242.

Reembolso federal de FIRPTA (Formulario 1040-NR)

Plazo esperado: 4 a 6 meses desde la presentación. Para consultas de estado, llame a la línea internacional del IRS al 1-267-941-1000.

Qué hacer si su reembolso se retrasa

• Documentos faltantes o incompletos. Revise su correo con regularidad en busca de cartas de Hawaii o del IRS solicitando información adicional.
• Errores de cálculo. Si su cálculo no coincide con lo que calcula la agencia, lo marcarán para revisión.
• Atrasos en el procesamiento. Presentar temprano, antes de la avalancha de la temporada de impuestos, ayuda.
• Retrasos en el procesamiento del ITIN. Si su 1040-NR incluyó un W-7, todo espera hasta que se emita el ITIN.

No deje dinero sobre la mesa

El reembolso total para la mayoría de los vendedores de DVC de Aulani oscila entre $1,200 y $5,000 dependiendo del precio de venta, la ganancia y si aplican tanto HARPTA como FIRPTA. Eso es dinero real, y le pertenece a usted.

Cada paso de esta lista de verificación existe porque he visto a vendedores saltárselo y pagar el precio. No sea ese vendedor. Si se siente abrumado, comience con el estimador de impuestos para ver cómo lucen sus números. Consulte nuestras preguntas frecuentes para respuestas rápidas. Y si desea entender qué es HARPTA y cómo funciona antes de recorrer esta lista de verificación, también lo tenemos cubierto ahí.