La retención HARPTA explicada: lo que todo vendedor de Aulani DVC debe saber

En el momento en que llega un estado de cuenta de cierre de Aulani DVC, hay un número en esa página que deja a los vendedores helados: una deducción por retención HARPTA equivalente al 7.25% de todo el precio de venta. No el 7.25% de su ganancia. El 7.25% del monto bruto que le pagaron. En un contrato de Aulani de $30,000, eso son $2,175 deducidos antes de que vea un solo centavo. En un contrato de $50,000, son $3,625.

La retención HARPTA sorprende a más vendedores de Aulani que cualquier otra parte del proceso. La confusión es comprensible. La mayoría de los propietarios de DVC piensan en su contrato de Aulani como una membresía vacacional, no como bienes raíces. Pero bajo la Sección 235-68 de los Estatutos Revisados de Hawaii, es un interés en propiedad real de Hawaii, y esa clasificación legal significa que el estado de Hawaii tiene el derecho de cobrar un depósito contra cualquier impuesto que usted pueda deber sobre la venta antes de que se vaya con su dinero.

La retención casi nunca es lo que realmente debe. Hawaii la fija deliberadamente alta para garantizar el cobro y luego reembolsa el excedente. La mayoría de los vendedores de Aulani recuperan una parte significativa. Algunos lo recuperan todo.

Qué es la retención HARPTA y por qué existe

HARPTA son las siglas en inglés de la Ley de Impuesto sobre la Propiedad Real de Hawaii. La disposición de retención (HRS Sección 235-68) fue promulgada para resolver un problema práctico de aplicación: cuando los no residentes venden propiedad de Hawaii y dejan el estado, el Hawaii Department of Taxation tiene una capacidad limitada para cobrar cualquier impuesto sobre la renta adeudado por la ganancia de capital. El vendedor está en Ohio, California o Toronto. Hawaii no tiene forma de obligar a presentar declaraciones ni a pagar a alguien que ya no tiene bienes en el estado.

La solución fue exigir la retención en la fuente. El agente de cierre, generalmente una compañía de títulos, debe deducir el 7.25% del precio bruto de venta de los ingresos del vendedor antes de distribuir el saldo. Ese monto retenido se remite a Hawaii dentro de los 20 días del cierre junto con el Formulario N-288 (Declaración de Retención sobre Disposiciones por Personas No Residentes de Intereses en Propiedad Real de Hawaii).

Observe que el título del formulario dice "Personas No Residentes". En la ley tributaria de Hawaii, un "no residente" es cualquiera que no mantenga su lugar principal de residencia en Hawaii. Esa definición abarca a los ciudadanos estadounidenses en todos los estados fuera de Hawaii, a los residentes permanentes, a los canadienses y a todos los demás extranjeros. HARPTA lanza una red significativamente más amplia que la federal FIRPTA, que solo aplica a personas que no son estadounidenses. Una pareja de Denver que vende su contrato de Aulani está sujeta a HARPTA. Una familia de Montreal está sujeta a HARPTA y FIRPTA simultáneamente.

Por qué los contratos de Aulani DVC activan la retención HARPTA

Los propietarios de DVC que han vendido contratos en los resorts de Walt Disney World a menudo preguntan por qué Hawaii es diferente. La respuesta es la geografía. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, por lo que no existe un equivalente de HARPTA en Florida. Hawaii tiene un impuesto estatal sobre la renta, y las ganancias sobre propiedad real de Hawaii son ingresos gravables bajo la ley hawaiana.

Un contrato de DVC en Aulani es un interés escriturado en una propiedad vacacional de tiempo compartido en un resort físicamente ubicado en Ko Olina, Kapolei, en la costa occidental de Oahu. Esa escritura subyacente lo convierte en un "interés en propiedad real de Hawaii" según lo define la Sección 235-68 de los HRS, sin importar si alguna vez lo pensó como bienes raíces. El hecho de que haya comprado puntos, no una unidad específica, no cambia la clasificación legal. La escritura es lo que importa, y la escritura es de propiedad real de Hawaii.

Aulani es el único resort de Disney Vacation Club sujeto a HARPTA porque es la única propiedad de DVC en Hawaii. Todos los demás resorts de DVC están en Florida, California o Carolina del Sur, ninguno de los cuales impone una retención equivalente a los vendedores no residentes.

La tasa de retención HARPTA: 7.25% del precio bruto de venta

La tasa actual de retención HARPTA es del 7.25% del monto obtenido en la venta, que generalmente es el precio bruto de venta. No la ganancia. No los ingresos después de su hipoteca (si la hay). El precio de venta completo.

Este es el aspecto más contraintuitivo de la retención HARPTA para las personas que esperan que los impuestos se basen en la ganancia. Hawaii fija deliberadamente la tasa de retención lo suficientemente alta como para asegurarse de cobrar lo necesario para cubrir el impuesto real en prácticamente todos los escenarios. El estado prefiere cobrar de más y emitir reembolsos que cobrar de menos y perseguir a vendedores no residentes. Desde la perspectiva de Hawaii, este mecanismo tiene perfecto sentido administrativo. Desde la perspectiva del vendedor, crea un golpe inmediato al flujo de efectivo que puede sentirse desproporcionado con respecto a lo que realmente se ganó.

El historial de la tasa importa si vendió en el pasado. Antes del 15 de septiembre de 2018, la tasa de retención HARPTA era del 5%. La legislatura de Hawaii la aumentó al 7.25% con vigencia a partir de esa fecha como parte de la Ley 27. Las ventas que cerraron antes del 15 de septiembre de 2018 fueron retenidas al 5%, no al 7.25%. Si está presentando una reclamación de reembolso tardía por una venta antigua de Aulani, use la tasa correcta para su fecha de cierre.

Quién está sujeto a la retención HARPTA

La retención HARPTA aplica a la venta de cualquier interés en propiedad real de Hawaii por parte de un vendedor que no sea un residente de Hawaii calificado. Para los vendedores de Aulani DVC, eso significa casi todos:

• Ciudadanos estadounidenses que residen en cualquier estado que no sea Hawaii
• Residentes permanentes de EE. UU. que no viven en Hawaii
• Ciudadanos y residentes canadienses
• Todos los demás extranjeros
• LLC, fideicomisos y corporaciones no domiciliados en Hawaii
• Ventas de sucesiones donde el fallecido no era residente de Hawaii

La exención es limitada. Un vendedor puede evitar la retención solo si es un residente de Hawaii que ha mantenido su lugar principal de residencia en Hawaii durante al menos dos años fiscales completos inmediatamente anteriores a la venta. La residencia en Hawaii no es lo mismo que poseer propiedad en Hawaii. Debe vivir realmente allí. Pocos vendedores de Aulani DVC califican.

También hay una exención por umbral de precio para ventas de $300,000 o menos, pero ese umbral aplica solo cuando el comprador es una persona física que adquiere la propiedad como su residencia personal. Las reventas de DVC generalmente van a otros entusiastas de DVC como compras de inversión, y la intención del comprador importa para esta exención. Para un desglose detallado de quién califica, consulte nuestra guía de exenciones HARPTA.

Cómo se calcula la retención HARPTA en su venta

El cálculo es sencillo. Su agente de cierre multiplica el precio bruto de venta por 7.25%:

El agente de cierre deduce este monto de sus ingresos en el momento de la liquidación y lo remite al Hawaii Department of Taxation dentro de los 20 días posteriores al cierre. Usted recibe una copia del Formulario N-288 (Declaración de Retención sobre Disposiciones) del agente de cierre, que muestra el monto retenido y sirve como su documentación para reclamar un reembolso.

Use nuestro estimador de impuestos HARPTA para ver exactamente cuánto se retendrá en su venta específica y estimar cuánto de ello es probable que recupere.

La brecha entre la retención HARPTA y su impuesto real

Aquí está la realidad financiera más importante que todo vendedor de Aulani debe entender: la retención HARPTA es casi con certeza mucho más alta que su obligación tributaria real de Hawaii. La retención es el 7.25% del precio bruto de venta. Su impuesto real de Hawaii se calcula sobre su ganancia de capital, que es el precio de venta menos su base de costo (precio de compra más los costos de cierre que califiquen).

Para la mayoría de los vendedores de DVC, la ganancia es una fracción del precio de venta. Aquí hay un ejemplo detallado usando cifras realistas de Aulani:

La retención es más de siete veces el impuesto real. Esa proporción es típica para las reventas de Aulani DVC. El estado cobra $2,030 para asegurar una obligación tributaria de $286. Los $1,744 restantes pertenecen al vendedor y deben ser recuperados presentando un reembolso.

La proporción se vuelve aún más desequilibrada cuando los vendedores han mantenido el contrato lo suficiente como para mostrar una ganancia mínima, o cuando el contrato se vende por un precio cercano al precio de compra original. Y para los vendedores que venden con pérdida, el impuesto real de Hawaii es cero, mientras que la retención sigue aplicando en su totalidad.

La retención HARPTA cuando vende con pérdida

Uno de los escenarios más frustrantes: vende su contrato de Aulani por menos de lo que pagó. Quizás compró 200 puntos a $130 por punto ($26,000) durante un período pico y el mercado de reventa ahora coloca su contrato en $20,000. Perdió $6,000. Su ganancia de capital es negativa. No debe ningún impuesto sobre la renta de Hawaii.

Pero a la retención HARPTA no le importa. El agente de cierre aún retiene el 7.25% del precio de venta de $20,000: $1,450 tomados de sus ingresos aunque perdió dinero en la transacción. La retención no se exime para las ventas con pérdida. Siempre se calcula sobre el precio bruto.

El remedio es presentar un reembolso completo. Debido a que su obligación tributaria es cero en una venta con pérdida, usted tiene derecho a recuperar los $1,450 completos. Necesitará documentar su precio de compra original y los costos de cierre para probar la pérdida. Presente el Formulario N-288C lo antes posible después del cierre. No omita este paso porque no ganó dinero. La presentación es lo que le devuelve su dinero.

¿Puede reducir la retención antes del cierre?

Sí, en ciertas circunstancias. Puede solicitar al Hawaii Department of Taxation un certificado de retención usando el Formulario N-288A (Solicitud de Certificado de Retención para Disposiciones por Personas No Residentes de Intereses en Propiedad Real de Hawaii). Si se aprueba, el estado emite un certificado que autoriza una retención reducida o nula en el cierre.

La ruta del N-288A tiene sentido en dos situaciones:

Ventas con pérdida. Si puede documentar que su ganancia de capital es cero o negativa antes del cierre, puede solicitar un certificado de retención cero. Esto le permite conservar el 100% de sus ingresos de venta en el cierre en lugar de esperar meses por un reembolso.

Ventas de baja ganancia. Si su ganancia es pequeña en relación con el monto de la retención y tiene documentación sólida de su base de costo, puede solicitar un certificado de retención reducida que cubra solo el impuesto real estimado.

El desafío práctico: las solicitudes del N-288A deben presentarse con bastante antelación al cierre y requieren documentación detallada. Hawaii las procesa caso por caso. Para muchos vendedores de Aulani DVC, el camino más simple es dejar que la retención ocurra en el cierre y presentar el Formulario N-288C para un reembolso inmediatamente después. Consulte nuestra guía de exenciones HARPTA para más detalles sobre el proceso del N-288A.

Recuperando su retención HARPTA: Formulario N-288C

La forma más rápida de recuperar su retención HARPTA es el Formulario N-288C, la Solicitud de Reembolso Tentativo de Retención sobre Disposiciones por Personas No Residentes de Intereses en Propiedad Real de Hawaii. Este es un formulario específico de Hawaii, separado de su declaración anual de impuestos sobre la renta, y puede presentarlo tan pronto como se cierre su venta sin esperar al fin del año fiscal.

En el Formulario N-288C, usted reporta:

• Su información de identificación (nombre, dirección, SSN o ITIN)
• El precio de venta y la fecha de cierre
• Su base de costo original (precio de compra más los costos que califiquen)
• La ganancia de capital calculada
• El impuesto estimado de Hawaii sobre esa ganancia
• El monto de la retención HARPTA (de su Formulario N-288)
• El reembolso que está reclamando (retención menos impuesto estimado)

Hawaii procesa las solicitudes del N-288C en aproximadamente 3 a 6 meses. Los reembolsos se emiten como cheques en papel. No hay opción de depósito directo. Para un recorrido completo del formulario, consulte nuestra guía del Formulario N-288C.

Alternativamente, puede reclamar el crédito de retención HARPTA en su declaración anual de impuestos sobre la renta de no residentes de Hawaii (Formulario N-15), pero ese enfoque requiere esperar hasta después del 31 de diciembre del año de la venta y generalmente toma de 6 a 12 meses para el reembolso. Para los vendedores de Aulani sin otros ingresos de Hawaii que reportar, el Formulario N-288C es casi siempre el camino más rápido.

Documentos que necesita para presentar un reembolso de retención HARPTA

Reúna estos antes de presentar:

• Formulario N-288 de su agente de cierre que muestra el monto retenido y remitido a Hawaii
• Su estado de cuenta de cierre de la venta (HUD-1 o estado de liquidación) que muestra el precio bruto de venta
• Su estado de cuenta de cierre de la compra original que muestra lo que pagó
• Documentación de cualquier costo de cierre de su compra original que aumente su base
• Su SSN o ITIN (Hawaii requiere uno para procesar el reembolso)

Si no tiene un número de Seguro Social de EE. UU., necesitará un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) antes de presentar. El proceso de solicitud del ITIN puede tomar de 7 a 11 semanas y debe completarse antes de que su N-288C pueda ser procesado. Los vendedores de Aulani canadienses y de otros países deben solicitar un ITIN inmediatamente después del cierre si aún no tienen uno.

La retención HARPTA y los contratos de puntos de DVC

Algunos detalles específicos de DVC que no aplican a los bienes raíces generales de Hawaii:

Los contratos de puntos son típicamente transacciones más pequeñas. Una reventa típica de Aulani DVC va de $10,000 a $60,000, muy por debajo de los tamaños de transacción que se ven en los bienes raíces residenciales generales de Hawaii. Los montos absolutos en dólares de la retención son proporcionalmente más pequeños, pero la proporción entre la retención y el impuesto real es similar o más amplia.

Múltiples contratos, múltiples retenciones. Si está vendiendo múltiples contratos de Aulani DVC en la misma transacción o en transacciones separadas en el mismo año, cada venta activa su propia retención HARPTA. Puede reclamar reembolsos por cada una mediante presentaciones separadas del N-288C o combinarlas en una sola declaración de impuestos sobre la renta de Hawaii si prefiere la ruta de presentación anual.

Su base de costo importa más de lo que cree. Conserve sus documentos originales de compra de Aulani indefinidamente. El precio de compra original, cualquier costo de cierre de Disney que haya pagado y cualquier tarifa de transferencia de contrato pagada en la compra original pueden contribuir todos a su base de costo, reduciendo su ganancia calculada y el impuesto de Hawaii que debe. Una base mejor documentada significa un reembolso más grande. Los vendedores que no pueden localizar los documentos de compra originales a menudo terminan sobrerreportando su ganancia y subreclamando su reembolso.

Los precios de reventa de Aulani han variado significativamente con el tiempo. Algunos vendedores que compraron a precios más altos durante años populares se encuentran vendiendo con una pequeña pérdida en el mercado actual. En esos casos, como se discutió anteriormente, toda la retención HARPTA es reembolsable. No asuma que una venta con pérdida significa que la retención se perdió. Presente el N-288C y recupérela.

Estime su retención y reembolso HARPTA ahora

Si quiere ver las cifras para su venta específica antes del cierre, o verificar lo que se le debe después del cierre, use nuestro estimador de impuestos HARPTA. Ingrese su precio de compra, precio de venta y algunos detalles de los costos de cierre. La herramienta calcula la retención que aplicará, estima su impuesto de Hawaii sobre la ganancia y muestra el reembolso aproximado que puede esperar del Formulario N-288C. Toma alrededor de un minuto y elimina las conjeturas de lo que de otro modo puede sentirse como un proceso opaco.

Para preguntas sobre su situación específica, visite nuestra página de preguntas frecuentes de HARPTA o contacte a nuestro equipo. Trabajamos con vendedores de Aulani DVC durante todo el proceso y podemos ayudarle a entender qué esperar en cada etapa.