クロージングで何が起こるのか：タイトル会社はHARPTAをどう処理するのか

ほとんどのAulani DVC売主は、クロージングの席に着くころにはHARPTAが存在することを知っています。7.25%という数字を耳にしていて、自分の売却代金からお金が出ていくこともわかっています。しかし、舞台裏で実際に何が起こるのか、誰が何に責任を負うのか、そしてインクが乾いた後に自分が何をしなければならないのかを理解している売主はほとんどいません。私は長年にわたって何百人ものAulani売主と仕事をしてきましたが、クロージングの手続きこそ、混乱（そして高くつく間違いのほとんど）が起こる場所です。

クロージング担当者が実際にHARPTAについて行うこと

Aulani DVC契約を売却すると、クロージング担当者（通常はあなたのブローカーが提携するタイトル会社）が買主に代わってHARPTA源泉徴収を処理します。以下はその手順です。

ステップ1：あなたの居住ステータスを判定します。クロージング担当者は決済明細書を作成する前に、あなたがハワイ州の居住者かどうかを確認する必要があります。もし居住者であれば（かつ売却前の2課税年度にわたってハワイに住んでいれば）、ハワイ州居住者証明書（Hawaii Resident Certificate）を提出することでHARPTAを完全に回避できます。そうでなければ、そしてほとんどのAulani DVC売主はそうではありませんが、HARPTAが適用されます。

ステップ2：売却総額の7.25%を計算します。これは契約の売却価格全体であり、手数料やブローカー料を差し引いた後に残る金額ではありません。26,000ドルのAulani売却では1,885ドル、18,000ドルの売却では1,305ドルになります。

ステップ3：源泉徴収額をあなたの売却代金から差し引きます。HARPTAの金額はクロージング明細書に項目として表示され、あなたが受け取る額を減らします。

ステップ4：資金をエスクローに取り置きます。源泉徴収額はすぐにハワイ州へ送られるわけではありません。担当者が送金する準備が整うまで、クロージング担当者のエスクロー口座に留まります。

ステップ5：クロージングから20日以内に、源泉徴収額をHawaii Department of Taxationへ送金します。これは厳格な期限です。暦日で20日間です。

ステップ6：支払いとともにForm N-288を提出します。Form N-288は、ハワイ州不動産権益の非居住者による処分に関する源泉徴収明細書（Statement of Withholding on Dispositions by Nonresident Persons of Hawaii Real Property Interests）です。誰が何を、いくらで売り、いくら源泉徴収されたかを報告します。

ステップ7：あなたに写しを渡します。クロージング後にForm N-288の写しを受け取るはずです。HARPTA還付を申告するときにそれが必要になります。クロージング書類一式に見当たらない場合は、請求してください。

クロージング明細書のHARPTAの正確性を確認する方法

私はHARPTAの誤りがあるクロージング明細書を見てきました。頻繁ではありませんが、何かに署名する前に必ず二重に確認するよう売主に伝えるには十分な頻度です。確認すべき点は次のとおりです。

割合が7.25%であることを確認してください。以前のHARPTA率は5%でした（2018年9月に変更されました）。ときどき、最近ハワイでのクロージングを行っていない担当者が古い率を使うことがあります。また、担当者がHARPTA率を連邦のFIRPTA率15%と混同するのも見たことがあります。明細書にハワイ州の源泉徴収として5%または15%と表示されていれば、それは誤りです。

総額に対して計算されていて、純額ではないことを確認してください。7.25%は、手数料、クロージング費用、料金などのいかなる控除の前の売却価格全体に適用されます。Aulani契約が24,000ドルで売れたなら、HARPTA源泉徴収はブローカー手数料がいくらであったかにかかわらず1,740ドルであるべきです。私が遭遇する最も一般的な誤りは、クロージング担当者が手数料差し引き後の純売却代金にHARPTAを計算することです。

そもそもHARPTAが記載されていることを確認してください。DVC転売を日常的に扱うタイトル会社であれば、これは問題になりません。しかし、通常は本土の不動産を扱う担当者が初めてAulaniのクロージングを行う場合、HARPTAの存在すら知らないかもしれません。

誤りを見つけたら、署名する前に指摘してください。クロージング前にクロージング明細書を修正するのは簡単です。資金が支払われた後に源泉徴収の誤りを直すのは、解決に何か月もかかる頭痛の種です。

クロージング後に集めるべき書類

Aulaniの売却がクロージングした後、還付申告のために3つの書類が必要です。

• 最終クロージング明細書（HUD-1または同等のもの）売却価格とHARPTA源泉徴収額が記載されているもの。
• Form N-288の写しあなたに代わって州に何が報告されたかを確認するもの。
• 源泉徴収の支払いの証明確認番号、領収書、またはハワイ州へ送られた小切手の写しなど。

これらを、あなたの当初の購入クロージング明細書（Aulani契約を購入したときのもの）と一緒に保管してください。これらの書類がそろえば、Form N-288Cを完成させて還付を受けるのに必要なものはすべて整います。クロージングから2年後に、N-288が見つからないまま当社を訪れた売主もいました。事後にそれらの書類を探し出すのは時間の無駄です。今すぐ入手してください。

クロージング担当者が誤った場合はどうなるのか?

ここからが深刻な話です。クロージング担当者がHARPTAを源泉徴収し損なうと、買主が源泉徴収されるべきだった金額について個人的に責任を負うことになります。それがハワイ州法です。Hawaii Department of Taxationは、徴収されなかった7.25%について買主に直接追及できます。

私はAulani DVCのクロージングでこれが起こるのをちょうど一度だけ見たことがありますが、大混乱でした。売主はすでに（HARPTAを差し引かれていない）売却代金の全額を受け取っており、買主はハワイ州から1,650ドルを要求する手紙を受け取りました。買主の弁護士が関与し、クロージング担当者の過誤・不作為（errors and omissions）保険が関与し、解決までに約5か月かかりました。

売主の皆さんへ：クロージング担当者が源泉徴収をせず、あなたがすでに売却代金を受け取っている場合、運が良かったと思い込まないでください。あなたの取引についてForm N-288が提出されなければ、ハワイ州はその食い違いを見つけます。

Aulani DVC売却のためのタイトル会社の選び方

Aulaniに関しては、すべてのタイトル会社が同じではありません。年間何百件ものDVC転売を扱う会社は、HARPTA源泉徴収をまばたきもせずに処理します。主にオハイオ州の一戸建て住宅のクロージングを行う会社は、HARPTAが何かすら知らないかもしれません。

確認すべき点は次のとおりです。

• DVC転売の定期的な経験。Disneyの譲渡手続き、タイムシェアの権利証書の構造、そしてハワイに所在するDVC契約の源泉徴収要件を知っているべきです。
• HARPTAとFIRPTAの双方への精通。あなたが米国外の売主である場合、同じクロージング明細書上で両方の源泉徴収を正しく処理できるクロージング担当者が必要です。
• あなたのブローカーの推薦。DVC転売ブローカーは絶えずタイトル会社と仕事をしています。どの会社がAulaniのクロージングを円滑に処理するかを知っています。あなたのブローカーにどこを推薦するか尋ねてください。

誰も語らない部分：もし還付を一度も申告しなかったら?

ここが私がもどかしく感じる部分です。というのも、これが絶えず起こるのを見ているからです。売主がAulaniの売却をクロージングし、HARPTAとして1,800ドルが源泉徴収され、そして還付をまったく申告しないのです。自分自身のお金を置き去りにしているのです。

何が起こるかというと、何も起こりません。ハワイ州がそれを保持します。自動的な還付手続きはありません。Hawaii Department of Taxationの誰かが電話を取って「もしもし、あなたのものである1,500ドルがありますよ」と言うことはありません。6か月後に小切手が郵便で届くこともありません。あなたが請求するまで、あるいは請求できなくなるまで、お金はただそこに留まります。

源泉徴収は、あなたの実際のハワイ州税負担に対する預け金でした。あなたの実際の税額が300ドルで1,800ドルが源泉徴収されたなら、あなたには1,500ドルが返されるべきです。しかしハワイ州には、それをあなたのために計算する義務は一切ありません。あなたはForm N-288Cまたはハワイ州非居住者申告書（Form N-15）のいずれかを提出して、実際の税額を証明し、その差額を請求しなければなりません。

どれだけのお金が置き去りにされるのか

これに実際の数字を当てはめてみましょう。ある売主がAulani契約を22,000ドルで売却します。HARPTA源泉徴収：1,595ドル。彼は当初18,000ドルで購入しました。利益は4,000ドルです。その利益に対するハワイ州税：およそ240ドル。彼が受ける権利のある還付：約1,355ドル。

申告しなければ、その1,355ドルはハワイ州の税務署に永遠に留まります。

FIRPTAも源泉徴収された米国外の売主にとっては、未請求の合算額が驚くほど大きくなることがあります。同じ22,000ドルの売却をカナダ人の売主が行った場合を考えてみましょう。HARPTAで1,595ドル、FIRPTAで3,300ドル（15%）が源泉徴収されました。源泉徴収の合計：4,895ドル。4,000ドルの利益に対する実際の合算税額：連邦と州を合わせておそらく900ドル。未請求の還付：およそ4,000ドル。

あなた固有の還付がどうなりうるかを見るには、当社の税額見積もりツールをご利用ください。

なぜ売主は申告しないのか（そしてなぜどの理由も崩れ去るのか）

私はあらゆる言い訳を聞いてきました。一つずつ見ていきましょう。

「還付を受けられるとは知らなかった。」これが最も一般的で、最も悲しいものです。クロージング担当者がお金を源泉徴収し、売主はそれが税金だと思い込み、そのまま人生を歩んでいったのです。これを読んでいてそれがあなたに当てはまるなら、今あなたは知りました。申告してください。

「書類が複雑すぎるように思えた。」Form N-288Cは1ページだけです。通常の所得税申告ができるなら（あるいは誰かがあなたの代わりに申告してくれるなら）、N-288Cも対応できます。それでもどうしても自分でやりたくなければ、税務の専門家が300ドルから500ドルでやってくれます。

「その金額では割に合わないと思った。」いくらだと思っていましたか? 典型的なAulani売却では、還付は1,000ドルから2,000ドルです。米国外の売主向けのHARPTAとFIRPTAの合算還付は3,000ドルから5,000ドルになります。

「源泉徴収が税金そのものだと思った。」そうではありません。源泉徴収は売却総額に対して計算されます。あなたの実際の税額は利益に対して計算されます。これらは異なる数字です。完全な内訳については当社のHARPTA完全ガイドをご覧ください。

計算：申告のコスト 対 還付額

専門家を雇ったとしても、数字は圧倒的にあなたに有利に働きます。

• Form N-288Cを作成・提出する専門家の料金：300ドルから500ドル
• 20,000ドルから30,000ドルのAulani売却での典型的なHARPTA還付：1,000ドルから2,000ドル
• 専門家料金差し引き後の正味の利益：500ドルから1,700ドル

FIRPTA還付も請求する場合：

• 両方の申告を合わせた専門家料金：800ドルから1,500ドル
• HARPTA + FIRPTAの合算還付：3,000ドルから5,000ドル
• 正味の利益：1,500ドルから3,500ドル

申告のコストが還付を上回る状況はありません。一つもありません。投資利益率は200%から400%です。

無視できない期限

ハワイ州は一般に、HARPTA還付を請求するために申告期限から3年の猶予を与えています。それを過ぎると出訴期限（statute of limitations）が発動し、あなたの還付は永久に失われる可能性があります。2023年、2024年、または2025年にAulani契約を売却して一度も申告していないなら、おそらくまだ時間はありますが、その猶予期間は閉じつつあります。

売却が先月であれ2年前であれ、どのステップも見逃していないことを確認するために、当社のAulani DVC完全税務チェックリストをご覧ください。

お金を置き去りにする売主にならないで

私は、そこにあることを知らなかったために1,800ドルを何年もハワイ州の税務署に置き去りにした売主と話したことがあります。ハワイ州とIRSを合わせて4,500ドルを置き去りにしたカナダ人の売主とも話したことがあります。彼らは皆、同じことを言いました。「誰かが教えてくれていればよかったのに」と。

今、誰かがあなたに教えています。Aulani DVC契約を売却してHARPTAが源泉徴収されたなら、Form N-288Cを提出してください。FIRPTAも源泉徴収されたなら、1040-NRも提出してください。そのお金はあなたのものです。書類はそれほど大変ではありません。専門家の料金は還付のほんの一部です。あなたとあなたのお金との間に立ちはだかるのは、一つの申告だけです。

あなた固有の状況についてご質問がありますか? 当社のFAQページをご覧いただくか、税額見積もりツールを使って還付がどうなりうるかをご確認ください。そして過去3年以内に売却して一度も申告していないなら、今日から始めてください。