HARPTA源泉徴収の解説：すべてのAulani DVC売主が知っておくべきこと

Aulani DVCのクロージング明細書が届いた瞬間、そのページ上のある数字が売主を凍りつかせます。それは、売却価格全体の7.25%に相当するHARPTA源泉徴収の控除です。利益の7.25%ではありません。あなたに支払われた総額の7.25%です。$30,000のAulani契約では、それは一銭も受け取る前に差し引かれる$2,175です。$50,000の契約では、$3,625です。

HARPTA源泉徴収は、プロセスの他のどの部分よりも多くのAulani売主を驚かせます。その混乱は理解できます。ほとんどのDVC所有者は、自分のAulani契約をバケーションの会員権と考えており、不動産とは考えていません。しかし、Hawaii改正法第235-68条のもとでは、これはHawaii不動産権益であり、その法的分類は、Hawaii州があなたが資金を持って去る前に、売却について負担する可能性のあるいかなる税金に対しても預り金を徴収する権利を持つことを意味します。

源泉徴収額は、実際に負担すべき額であることはほとんどありません。Hawaiiは徴収を確実にするために意図的に高く設定し、その後、超過分を還付します。ほとんどのAulani売主はかなりの部分を取り戻します。全額を取り戻す人もいます。

HARPTA源泉徴収とは何か、なぜ存在するのか

HARPTAはHawaii Real Property Tax Act（Hawaii不動産税法）の略です。源泉徴収の規定（HRS第235-68条）は、実務的な執行上の問題を解決するために制定されました。非居住者がHawaiiの不動産を売却して州を去ると、Hawaii Department of Taxationはキャピタルゲインについて負担すべき所得税を徴収する能力が限られてしまいます。売主はOhio、California、あるいはTorontoにいます。Hawaiiには、もはや州内に資産を持たない者に対して申告や納付を強制する手段がありません。

その解決策は、源泉での徴収を義務付けることでした。クロージングエージェント、通常はタイトル会社は、残額を分配する前に、売主の収益から総売却価格の7.25%を差し引かなければなりません。その源泉徴収された金額は、Form N-288（Hawaii不動産権益の非居住者による処分に関する源泉徴収明細書）とともに、クロージングから20日以内にHawaiiに納付されます。

フォームのタイトルに「非居住者（Nonresident Persons）」と書かれていることに注目してください。Hawaii税法において、「非居住者」とは、Hawaiiに主たる住居を維持していないすべての人を指します。その定義は、Hawaii以外のすべての州にいる米国市民、永住者、カナダ人、その他すべての外国人を含みます。HARPTAは、連邦のFIRPTA（米国人以外の人にのみ適用される）よりも著しく広い網をかけます。Aulani契約を売却するDenverの夫婦はHARPTAの対象です。Montrealの家族はHARPTAとFIRPTAの両方に同時に対象となります。

なぜAulani DVC契約がHARPTA源泉徴収を引き起こすのか

Walt Disney Worldのリゾートで契約を売却したことのあるDVC所有者は、なぜHawaiiが違うのかとよく尋ねます。答えは地理です。Floridaには州所得税がないため、FloridaにはHARPTAに相当するものがありません。Hawaiiには州所得税があり、Hawaiiの不動産の利益はハワイ法のもとで課税所得となります。

AulaniのDVC契約は、Oahuの西海岸、KapoleiのKo Olinaに物理的に所在するリゾートにおける、タイムシェア型バケーション所有権の登記された権益です。その基礎となる登記により、たとえあなたがそれを不動産と考えたことがなくても、HRS第235-68条で定義される「Hawaii不動産権益」となります。特定のユニットではなくポイントを購入したという事実は、法的分類を変えません。重要なのは登記であり、その登記はHawaii不動産のものです。

Aulaniは、HARPTAの対象となる唯一のDisney Vacation Clubリゾートです。なぜなら、それがHawaiiにある唯一のDVC物件だからです。他のすべてのDVCリゾートはFlorida、California、またはSouth Carolinaにあり、そのいずれも非居住者の売主に同等の源泉徴収を課していません。

HARPTA源泉徴収率：総売却価格の7.25%

現在のHARPTA源泉徴収率は、売却で得られた金額の7.25%であり、これは一般的に総売却価格です。利益ではありません。住宅ローン（もしあれば）を差し引いた後の収益でもありません。売却価格の全額です。

これは、税金が利益に基づくと期待する人々にとって、HARPTA源泉徴収の最も直感に反する側面です。Hawaiiは、事実上すべてのシナリオで実際の税金を賄うのに十分な額を確実に徴収できるよう、源泉徴収率を意図的に十分高く設定しています。州は、過少に徴収して非居住者の売主を追いかけるよりも、過大に徴収して還付を発行する方を好みます。Hawaiiの観点からは、この仕組みは行政上完全に理にかなっています。売主の観点からは、実際に得たものに対して不釣り合いに感じられる、即座のキャッシュフローへの打撃を生み出します。

過去に売却した場合、税率の履歴が重要です。2018年9月15日より前は、HARPTA源泉徴収率は5%でした。Hawaii議会はAct 27の一環として、その日付から7.25%に引き上げました。2018年9月15日より前にクロージングした売却は、7.25%ではなく5%で源泉徴収されました。古いAulaniの売却について遅れて還付請求を提出する場合は、クロージング日に応じた正しい税率を使用してください。

誰がHARPTA源泉徴収の対象となるか

HARPTA源泉徴収は、適格なHawaii居住者ではない売主による、あらゆるHawaii不動産権益の売却に適用されます。Aulani DVCの売主にとって、それはほぼ全員を意味します。

• Hawaii以外の州に居住する米国市民
• Hawaiiに居住していない米国永住者
• カナダの市民および居住者
• その他すべての外国人
• Hawaiiに本拠を置かないLLC、信託、法人
• 被相続人がHawaii居住者でなかった相続財産の売却

免除は限定的です。売主が源泉徴収を回避できるのは、売却の直前の少なくとも2完全税年度にわたってHawaiiに主たる住居を維持してきたHawaii居住者である場合に限られます。Hawaii居住は、Hawaiiに不動産を所有していることと同じではありません。実際にそこに住んでいなければなりません。Aulani DVCの売主でこれに該当する人はほとんどいません。

また、$300,000以下の売却に対する価格基準の免除もありますが、その基準は、買主が個人であり、その不動産を自身の personal residence（個人の住居）として購入する場合にのみ適用されます。DVCの再販は通常、投資目的の購入として他のDVC愛好家に渡り、この免除には買主の意図が重要です。誰が該当するかの詳細な内訳については、当社のHARPTA免除ガイドをご覧ください。

あなたの売却でHARPTA源泉徴収がどう計算されるか

計算は簡単です。クロージングエージェントは総売却価格に7.25%を掛けます。

クロージングエージェントは、決済時にこの金額をあなたの収益から差し引き、クロージング後20日以内にHawaii Department of Taxationに納付します。あなたはクロージングエージェントからForm N-288（処分に関する源泉徴収明細書）のコピーを受け取ります。これは源泉徴収された金額を示し、還付を請求するためのあなたの書類として機能します。

当社のHARPTA税額見積もりツールを使って、あなたの具体的な売却で正確にいくら源泉徴収されるかを確認し、そのうちどれだけを取り戻せそうかを見積もってください。

HARPTA源泉徴収と実際の税金との差

ここが、すべてのAulani売主が理解する必要のある最も重要な財務上の現実です。HARPTA源泉徴収は、ほぼ確実にあなたの実際のHawaii納税義務よりもはるかに高額です。源泉徴収は総売却価格の7.25%です。あなたの実際のHawaii税は、キャピタルゲイン、つまり売却価格から取得原価（購入価格に適格なクロージング費用を加えたもの）を差し引いた額に基づいて計算されます。

ほとんどのDVC売主にとって、利益は売却価格の一部にすぎません。現実的なAulaniの数字を使った詳細な例を次に示します。

源泉徴収額は実際の税金の7倍以上です。その比率はAulani DVCの再販では典型的です。州は$286の納税義務を確保するために$2,030を徴収します。残りの$1,744は売主のものであり、還付を申請することで取り戻さなければなりません。

売主が最小限の利益しか出ないほど長く契約を保有していた場合や、契約が元の購入価格に近い額で売れた場合、その比率はさらに偏ります。そして損失で売却する売主にとっては、実際のHawaii税はゼロである一方、源泉徴収は依然として全額適用されます。

損失で売却する場合のHARPTA源泉徴収

最も frustrating（もどかしい）シナリオの一つ：あなたはAulani契約を支払った額より安く売却します。おそらくピーク期に1ポイントあたり$130で200ポイント（$26,000）を購入し、再販市場では今あなたの契約が$20,000とされています。あなたは$6,000を失いました。あなたのキャピタルゲインはマイナスです。あなたはHawaii所得税を一切負担しません。

しかしHARPTA源泉徴収はそれを考慮しません。クロージングエージェントは依然として$20,000の売却価格の7.25%を源泉徴収します。取引で損をしたにもかかわらず、あなたの収益から$1,450が差し引かれます。損失売却に対して源泉徴収が免除されることはありません。それは常に総額に基づいて計算されます。

救済策は、全額の還付を申請することです。損失売却では納税義務がゼロであるため、あなたは$1,450全額を取り戻す権利があります。損失を証明するために、元の購入価格とクロージング費用を書類で示す必要があります。クロージング後できるだけ早くForm N-288Cを提出してください。儲からなかったからといってこのステップを飛ばさないでください。あなたのお金を取り戻すのは、この提出です。

クロージング前に源泉徴収を減らせるか？

はい、特定の状況では可能です。Form N-288A（Hawaii不動産権益の非居住者による処分のための源泉徴収証明書の申請）を使って、Hawaii Department of Taxationに源泉徴収証明書を申請できます。承認されれば、州は減額またはゼロの源泉徴収をクロージング時に認める証明書を発行します。

N-288Aのルートは、2つの状況で意味を持ちます。

損失売却。 クロージング前にキャピタルゲインがゼロまたはマイナスであることを書類で示せる場合、源泉徴収ゼロの証明書を申請できます。これにより、何か月も還付を待つのではなく、クロージング時に売却収益の100%を手元に残すことができます。

低利益の売却。 利益が源泉徴収額に比べて小さく、取得原価の確かな書類がある場合、見積もられる実際の税金のみをカバーする減額源泉徴収証明書を申請できます。

実務上の課題：N-288Aの申請はクロージングのかなり前に提出しなければならず、詳細な書類が必要です。Hawaiiはこれらを個別に処理します。多くのAulani DVC売主にとって、より簡単な道は、クロージング時に源泉徴収が行われるに任せ、その直後にForm N-288Cを提出して還付を受けることです。N-288Aのプロセスに関する詳細は、当社のHARPTA免除ガイドをご覧ください。

HARPTA源泉徴収を取り戻す：Form N-288C

HARPTA源泉徴収を取り戻す最も速い方法はForm N-288C、すなわちHawaii不動産権益の非居住者による処分に関する源泉徴収の暫定還付の申請です。これはあなたの年次所得税申告書とは別の、Hawaii固有のフォームであり、税年度末を待たずに、売却がクロージングしたらすぐに提出できます。

Form N-288Cでは、次の項目を報告します。

• あなたの識別情報（氏名、住所、SSNまたはITIN）
• 売却価格とクロージング日
• あなたの元の取得原価（購入価格に適格費用を加えたもの）
• 計算されたキャピタルゲイン
• その利益に対する見積もりのHawaii税
• HARPTA源泉徴収額（あなたのForm N-288から）
• あなたが請求する還付額（源泉徴収額から見積もり税額を差し引いたもの）

HawaiiはN-288Cの申請をおよそ3〜6か月で処理します。還付は紙の小切手として発行されます。直接振込のオプションはありません。フォームの完全な手順については、当社のForm N-288Cガイドをご覧ください。

代わりに、あなたの年次Hawaii非居住者所得税申告書（Form N-15）でHARPTA源泉徴収の控除を請求することもできますが、その方法は売却年の12月31日以降まで待つ必要があり、還付には通常6〜12か月かかります。報告すべき他のHawaii所得がないAulani売主にとって、Form N-288Cはほぼ常により速い道です。

HARPTA源泉徴収の還付を申請するために必要な書類

提出前にこれらを揃えてください。

• 源泉徴収されHawaiiに納付された金額を示す、クロージングエージェントからのForm N-288
• 総売却価格を示す、あなたの売却クロージング明細書（HUD-1または決済明細書）
• あなたが支払った額を示す、あなたの元の購入クロージング明細書
• あなたの取得原価を増やす、元の購入時のクロージング費用の書類
• あなたのSSNまたはITIN（Hawaiiは還付処理のためにこれを必要とします）

米国のSocial Security Numberを持っていない場合、提出前に個人納税者識別番号（ITIN）が必要になります。ITINの申請プロセスは7〜11週間かかることがあり、あなたのN-288Cが処理される前に完了していなければなりません。カナダやその他の国のAulani売主で、まだ持っていない場合は、クロージング後すぐにITINを申請すべきです。

HARPTA源泉徴収とDVCポイント契約

Hawaiiの一般的な不動産には当てはまらない、DVC特有の詳細をいくつか挙げます。

ポイント契約は通常、より小規模な取引です。 典型的なAulani DVCの再販は$10,000から$60,000であり、Hawaiiの一般的な住宅用不動産で見られる取引規模をはるかに下回ります。源泉徴収の絶対的な金額は比例して小さくなりますが、源泉徴収額と実際の税金の比率は同程度か、より大きくなります。

複数の契約、複数の源泉徴収。 同じ取引で、または同じ年の別々の取引で複数のAulani DVC契約を売却する場合、それぞれの売却が独自のHARPTA源泉徴収を引き起こします。それぞれについて別々のN-288Cの提出で還付を請求することも、年次申告のルートを好むなら単一のHawaii所得税申告書にまとめることもできます。

あなたの取得原価は思っている以上に重要です。 あなたの元のAulani購入書類を無期限に保管してください。元の購入価格、あなたが支払ったDisneyのクロージング費用、そして元の購入時に支払った契約譲渡手数料は、すべてあなたの取得原価に寄与し、計算される利益とあなたが負担するHawaii税を減らす可能性があります。よりよく書類で裏付けられた原価は、より大きな還付を意味します。元の購入書類を見つけられない売主は、利益を過大に報告し、還付を過少に請求してしまうことがよくあります。

Aulaniの再販価格は時間とともに大きく変動してきました。 人気のあった年に高い価格で購入した一部の売主は、現在の市場で小さな損失を出して売却することになります。そうした場合、前述のとおり、HARPTA源泉徴収の全額が還付対象となります。損失売却だから源泉徴収がなくなったと思い込まないでください。N-288Cを提出して取り戻してください。

今すぐHARPTA源泉徴収と還付を見積もる

クロージング前にあなたの具体的な売却の数字を見たい場合、またはクロージング後にあなたに支払われるべき額を確認したい場合は、当社のHARPTA税額見積もりツールをご利用ください。購入価格、売却価格、そしていくつかのクロージング費用の詳細を入力してください。このツールは、適用される源泉徴収を計算し、利益に対するあなたのHawaii税を見積もり、Form N-288Cから期待できるおおよその還付額を表示します。約1分で済み、そうでなければ不透明に感じられかねないプロセスから当て推量を取り除きます。

あなたの具体的な状況についての質問は、当社のHARPTA FAQページをご覧いただくか、当社チームにお問い合わせください。当社はAulani DVCの売主とプロセス全体を通じて協力し、各段階で何を期待すべきかを理解するお手伝いができます。